Uncategorized20 kwietnia, 2021by prawnaposesjaNajem komercyjny

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/04/pexels-chait-goli-2742049-1280x2275.jpg

W tym odcinku pozostajemy w kręgu nieruchomości dochodowych.  Tym razem mowa jest o inwestowaniu w wynajem nieruchomości komercyjnych oraz o korzystaniu z nieruchomości komercyjnych w ramach umowy najmu i dzierżawy.

Zacznijmy od tego, że w Polsce możemy mówić o rynku nieruchomości dochodowych. Rynek nieruchomości dochodowych składa się z nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych na wynajem (było już o tym w 3 odcinku podcastu). 

Odrębnym zagadnieniem jest klasyfikacja nieruchomości ze względu na sposób generowania dochodu. Jeżeli weźmiemy pod uwagę sposób generowania dochodu, to możemy podzielić nieruchomości na:

  • nieruchomości komercyjne – generujące periodycznie przychody, pochodzące z użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie strumieni kapitałowych. Dochody te mogą wynikać z czynszu płaconego przez najemców (np. wynajem nieruchomości komercyjnych) lub z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym, generowanym z działalności prowadzonej z wykorzystaniem nieruchomości;
  • nieruchomości spekulacyjne – nabyte w celu osiągnięcia zysku z szybkiej odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych koniecznych dla wdrożenia procesu deweloperskiego. Są to nieruchomości, co do których inwestorzy oczekują szybkiego zwrotu i osiągnięcia zysku w wyniku sprzedaży.
  • nieruchomości kapitałowe – czyli  takie, co do których inwestorzy oczekują wzrostu ich wartości w długim przedziale czasu. Celem nabywania takich nieruchomości może być również zabezpieczenie kapitału przed utratą jego wartości wskutek inflacji. Przykładem mogą być grunty o różnych funkcjach lub obiekty wykorzystywane przez ich nabywców użytkowo (np. lokale lub domy mieszkalne). 
  • nieruchomości rozwojowe – nabywane w celu przeprowadzenia na ich terenie prac deweloperskich (o różnym zakresie), przeznaczone do dalszego inwestowania, są właśnie nieruchomościami rozwojowymi (przeznaczonymi do dalszego rozwoju). 

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może być lukratywnym przedsięwzięciem. Inwestorzy mogą zarabiać na wzroście wartości nieruchomości przy sprzedaży, ale większość zwrotów pochodzi z czynszów najemców lub dzierżawców. 

Inwestowanie na rynku nieruchomości może być bezpośrednie (polegające na nabyciu tytułu prawnego) lub pośrednie (nabycie udziałów lub papierów wartościowych emitowanych przez podmioty inwestujące na rynku nieruchomości). 

Dla inwestorów największe znaczenie na rynku nieruchomości komercyjnych mają: rynek powierzchni biurowych, handlowych i zyskujący na znaczeniu w dobie pandemii rynek powierzchni magazynowych.

Inwestycje w nieruchomości wymagają nie tylko kapitału, ale również wykonania wielu czynności w ramach zarządzania nimi. Są to czynności mające na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania, a także utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym (remonty, modernizacje).

Zalety nieruchomości komercyjnych

Jedną z największych zalet nieruchomości komercyjnych są atrakcyjne stawki najmu. Na obszarach, na których liczba nowych budów jest ograniczona przez deficyt gruntów nieruchomości komercyjne mogą przynosić imponujące zwroty i znaczne miesięczne przepływy pieniężne. 

Nieruchomości komercyjne cechują się również dłuższymi umowami najmu z najemcami niż nieruchomości mieszkalne. Tak długi okres najmu zapewnia posiadaczowi nieruchomości komercyjnych znaczną stabilność przepływów pieniężnych, o ile lokale w danej nieruchomości komercyjnej zostały oddane najemcom do korzystania w ramach najmu długoterminowego. 

Oprócz  stabilnego źródła dochodu, nieruchomości komercyjne oferują również potencjał wzrostu wartości kapitału.

Wady nieruchomości komercyjnych

Zasady i przepisy prawne są głównym czynnikiem odstraszającym dla większości osób, które chcą bezpośrednio inwestować w nieruchomości komercyjne. Podatki, mechanika zakupów i obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości komercyjnych są przeplatane zawiłym językiem prawniczym. Prawda jest taka, że żeby mądrze zainwestować w nieruchomości komercyjne trzeba posiadać specjalistyczną wiedzę na temat tego jak ten biznes zabezpieczyć pod względem prawnym.

W przypadku obiektów mieszkalnych wymagania dotyczące obiektów jednego najemcy zwykle odzwierciedlają wymagania poprzednich lub przyszłych najemców. Jednak w przypadku nieruchomości komercyjnej każdy najemca może mieć bardzo różne potrzeby, które wymagają kosztownego remontu. Właściciel budynku musi wtedy zaadaptować powierzchnię, aby temu sprostać. Nieruchomość komercyjna z niską liczbą pustostanów, ale dużą rotacją najemców może nadal przynosić straty m.in.  ze względu na koszty remontów.

W końcu należy jasno powiedzieć, że inwestowanie bezpośrednio w zakup nieruchomości komercyjnej jest o wiele bardziej kosztowną propozycją niż inwestowanie w nieruchomość mieszkalną pod wynajem (czyli tzw. buy to let). 

Z lokalami na wynajem nieruchomości komercyjnych jest bezpośrednio związane pojęcie najemców sieciowych. Najemcy sieciowi o stabilnej pozycji, tacy jak Żabka, Lidl, Biedronka, Rossmann, ale też banki czy przedszkola, chętnie podpisują umowy nawet na 10-15 lat. Ugruntowana pozycji najemcy w połączeniu z atrakcyjnym położeniem lokalu, to dla właściciela nieruchomości praktycznie zerowe ryzyko pustostanów.

Wysokość czynszu dla poszczególnych najemców w obrębie danego centrum handlowego jest uzależniona między innymi od branży, w jakiej działa dany najemca oraz pozycji jego marki na rynku. Więksi najemcy sieciowi zwykle są skłonni wynajmować jednocześnie duże powierzchnie, ale w takim przypadku najczęściej starają się wynegocjować niższy czynsz, co z kolei ma bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Z perspektywy inwestora znacznie korzystniejsze może się zatem okazać podzielenie dostępnej powierzchni na nieco mniejsze obszary i wynajmowanie większej liczby lokali szerszemu gronu najemców, od których pobierane będą wyższe czynsze. Przełoży się to zarówno na lepsze wyniki finansowe centrum handlowego, jak i na korzystniejszą wycenę wartości obiektu.

Często jest tak, że umowy dot. najmu czy też dzierżawy nieruchomości komercyjnych są skomplikowane i regulują wiele różnych kwestii. Dlatego zawsze powtarzamy klientom, że umowy pisze się na złe czasy i dlatego, zanim podpiszecie jakąkolwiek umowę, to ją dokładnie przeczytajcie. Jeżeli czegoś nie rozumiecie, to skonsultujcie się z prawnikiem. Umowa może być nienegocjowalna, ale zawsze w takiej sytuacji zwracamy klientom uwagę na potencjalne ryzyka, na obowiązki umowne, które muszą bezwzględnie wykonać, żeby nie dać drugiej stronie powodu do naliczenia kary umownej. Realnie koszt takiej usługi jest naprawdę stosunkowo niewielki w stosunku do tego, jakie zobowiązanie finansowe możecie wziąć na swoje barki. 

A teraz – garść informacji o prognozach na rynku nieruchomości komercyjnych. Rok 2020 – z wiadomych przyczyn – przyniósł wiele zmian na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Bardzo ciekawe jest to, że obronną ręką z zawirowań wychodzi sektor powierzchni przemysłowo-magazynowych i to głównie na tym segmencie, skupiło się zainteresowanie inwestorów. Na rynku powierzchni magazynowych popyt napędza branża e-commerce, na czym zyskują operatorzy logistyczni oraz firmy kurierskie i dostawcze. Dużą szansą dla rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnej może być decyzja międzynarodowych koncernów o dywersyfikacji łańcuchów dostaw oraz skoncentrowaniu produkcji bliżej rynków zbytu. Polska jest w czołówce kandydatów, którzy staną do wyścigu w pozyskaniu takich inwestorów

Wprowadzenie na dużą skalę modelu pracy zdalnej w związku z pandemią sprawiło, że wśród najemców wzrosła ostrożność do podejmowania zobowiązań długoterminowych, szczególnie dotyczących nowych kontraktów. Analitycy rynku nieruchomości wskazują, że w drugim kwartale 2020 roku w Krakowie mogliśmy zaobserwować wzrost pustostanów oraz spadek nowo wynajętej powierzchni. Ilość powierzchni biurowej w budowie wskazuje jednak, że deweloperzy nie boją się niższego popytu ze strony najemców.

Pandemia przyspieszyła natomiast procesy renegocjacji. Wynegocjowane obniżki czynszu związane były często z wydłużeniem umowy najmu o okres, na który został udzielony rabat. 

Analitycy wskazują, że w dalszym ciągu Polska jest oczkiem w głowie inwestorów. To tu wydają oni najwięcej na nieruchomości komercyjne, w porównaniu z innymi krajami naszego regionu Europy. W związku z tym należy się spodziewać odbicia gospodarczego jeżeli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych. 

Jeżeli ten temat Cię zaciekawił lub masz pytania związane z nieruchomościami skontaktuj się z nami na office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch – Wągiel. Zapraszamy Cię również do śledzenia naszych mediów społecznościowych i oczywiście odsłuchania całego podcastu (do odtworzenia poniżej).

[spreaker type=player resource=”episode_id=44222656″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” autoplay=”false” live-autoplay=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]

Share