nieruchomości0Odwrócona hipoteka – transkrypcja podcastu

W dzisiejszym odcinku porozmawiamy o odwróconym kredycie hipotecznym. Opowiem Wam o tym, na czym polega umowa odwróconego kredytu hipotecznego i jakie są główne różnice pomiędzy zwykłym kredytem hipotecznym a odwróconym kredytem hipotecznym. Opowiem wam również o tym jak zły pr w mediach sprawił, że banki w Polsce boją się wprowadzić na rynek usługę odwróconego kredytu hipotecznego w rezultacie czego konstrukcja odwróconego kredytu hipotecznego pozostaje martwa.  

 

Zacznijmy od tego, że jak na instrukcję prawne funkcjonujące w obrocie gospodarczym czy też produkty oferowane przez banki, umowa odwróconego kredytu hipotecznego jest tak naprawdę stosunkowo nowa, ponieważ dopiero w dniu 15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Odwrócona hipoteka nie jest polskim wynalazkiem. Znana jest m.in. we Francji, w Niemczech, na Węgrzech, we Włoszech, Hiszpanii czy w Szwecji. W Polsce nie można było stosować powszechnie tej instytucji, bowiem brakowało przepisów ustawowych, regulujących prawa i  obowiązki stron takiej umowy.

 

Dlaczego nasz ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie takiego uregulowania. 

Bezpośrednim impulsem do uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym były sygnały o nieprawidłowościach w obrocie gospodarczym, w szczególności wykorzystywaniu przez niektórych przedsiębiorców łatwowierności i nieporadności osób starszych w celu przejmowania wartościowych nieruchomości. 

 

Celem ustawodawcy było wprowadzenie do obrotu prawnego nowego typu umowy nazwanej, tj. umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Tym samym osoby będące właścicielami nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego będą mogły „odmrozić” kapitał zakumulowany w posiadanych nieruchomościach i pozyskać dodatkowe środki finansowe. 

 

I jak wygląda konstrukcja takiego odwróconego kredytu hipotecznego. 

 

Stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być tylko bank. Wynika to jednoznacznie z treści art.  4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Jest to o tyle istotne, że wiele innych niż banki podmiotów oferuje pożyczenie pieniędzy. Chodzi tu o tzw. parabanki. W odróżnieniu od banków, których działalność jest licencjonowana i nadzorowana przez państwo, a konkretnie przez Komisję Nadzoru Finansowego, parabanki nie podlegają żadnej szczególnej kontroli i mogą zaprzestać działalności z dnia na dzień. Poza tym ze względu na wspomnianą definicję, umowa zawarta z podmiotem niebędącym bankiem nie będzie umową odwróconego kredytu hipotecznego i osoba, która ją zawrze, nie będzie mogła korzystać z ochrony zawartej w przepisach ustawy. 

 

Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca (osoba fizyczna) otrzymuje od kredytodawcy (banku) ustaloną z góry kwotę środków pieniężnych. Wypłata może nastąpić jednorazowo albo w ratach. Cel wydatkowania tych środków pieniężnych przez kredytobiorcę nie jest zasadniczo ograniczony.

 

Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.

 

Jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, w przypadku śmierci jednego z kredytobiorców prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału.

 

Udzielenie odwróconego kredytu hipotecznego nie jest poprzedzone badaniem zdolności kredytowej kredytobiorcy, ponieważ przychody kredytobiorcy nie są planowanym źródłem spłaty kredytu. Z art. 9 ust. 1 wynika nakaz zbadania przez bank stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy. Okoliczności te są istotne dla udzielenia odwróconego kredytu hipotecznego, ponieważ wierzyciele kredytobiorcy – dysponując odpowiednim tytułem wykonawczym – mogą skierować egzekucję w stosunku do nieruchomości (prawa) stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu. Naruszałoby to prawidłowy przebieg rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego (zob. art. 20 i n.), w szczególności – po zajęciu nieruchomości (prawa) – uniemożliwiając jej przeniesienie na bank.

 

Historia zobowiązań kredytobiorcy ma znaczenie przede wszystkim dla oceny skłonności kredytobiorcy do zadłużenia się. Historia zobowiązań może stanowić podstawę do postawienia przez bank prognozy na temat procesu i stopnia zadłużania się kredytobiorcy w przyszłości. Źródłem informacji na temat stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy jest przede wszystkim oświadczenie wiedzy złożone przez kredytobiorcę w stosunku do banku. 

Dodatkowo, na podstawie pisemnego upoważnienia kredytobiorcy, bank może sprawdzić informacje na temat zobowiązań kredytobiorcy (bieżących i spłaconych) w Biurze Informacji Kredytowej S.A. oraz w biurach informacji gospodarczej.

 

W celu uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca musi przedstawić bankowi odpowiedni przedmiot zabezpieczenia. Przedmiotem takim jest nieruchomość, do której kredytobiorcy przysługuje zbywalne prawo rzeczowe (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tych prawach). Przedmiot ten zostaje obciążony hipoteką na rzecz banku.

 

Kwota kapitału odwróconego kredytu hipotecznego, którą udostępnia się kredytobiorcy, zależy od wartości przedmiotu zabezpieczenia. Oblicza się ją w taki sposób, aby wartość przedmiotu zabezpieczenia, uwzględniwszy przewidywane wahania cen na rynku nieruchomości, nie przekroczyła kwoty kapitału wraz z odsetkami i innymi kosztami naliczonymi w szacowanym okresie życia kredytobiorcy.

 

Spłata odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i innymi kosztami następuje zasadniczo po śmierci kredytobiorcy. Konstrukcja odwróconego kredytu hipotecznego zawiera w sobie element dożywotni.

 

Kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części.W przypadku spłaty przez kredytobiorcę całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części bank nie pobiera prowizji. Bank nie może uzależnić spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części od uprzedniego poinformowania go o tym przez kredytobiorcę. Spłata części całkowitej kwoty do zapłaty nie wstrzymuje wypłaty rat niewykorzystanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, chyba że strony postanowiły inaczej. W przypadku spłaty całkowitej kwoty do zapłaty bank jest zobowiązany do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 14 dni od dnia dokonania tej spłaty.

 

Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank otrzymuje roszczenie dotyczące nabycia przedmiotu zabezpieczenia do swego majątku. Gdy bank nabywa ten przedmiot stosownie do umowy rozporządzającej, jego aktualna wartość rynkowa jest zaliczana na spłatę wierzytelności banku. Ewentualna nadwyżka podlega zwrotowi na rzecz byłego właściciela (z reguły spadkobierców kredytobiorcy). Następnie bank na własną rękę zbywa nieruchomość (prawo) na rynku wtórnym, materializując zysk lub stratę z danej transakcji odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Alternatywnym sposobem zaspokojenia wierzytelności banku z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest skierowanie egzekucji sądowej do przedmiotu zabezpieczenia. Spłata wierzytelności następuje wówczas ze środków uzyskanych ze sprzedaży tego przedmiotu w ramach postępowania egzekucyjnego.

 

Co jest bardzo ważne w przypadku umowy odwróconego kredytu hipotecznego Odpowiedzialność kredytobiorcy i jego spadkobierców jest zasadniczo ograniczona do nieruchomości (prawa) stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.

 

Bank, który udziela odwróconego kredytu hipotecznego, ponosi ryzyko zmniejszenia wartości przedmiotu zabezpieczenia oraz ryzyko jego całkowitego zniszczenia. Ryzyko to może zostać ubezpieczone. Bank nie może uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się ponadto tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na kredytodawcę dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na kredytodawcę. 

 

Jednocześnie należy podkreślić, że nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę – czyli mowa tu o Banku –  spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca różnicę między wartością roszczenia kredytodawcy a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast kredytobiorca nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.

 

W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca jest zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1:

1) posiadać ubezpieczenie tej nieruchomości lub tego lokalu od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank;

2) utrzymywać tę nieruchomość lub ten lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów;

3) terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu.

 

***

Jakie są podstawowe różnice pomiędzy umową kredytu hipotecznego a umową odwróconego kredytu hipotecznego. 

 

Z kredytu hipotecznego korzystają w większości ludzie znajdujący się w innej grupie wiekowej (osoby młode) oraz na innym etapie życia w porównaniu do seniorów, do których kieruje się odwrócony kredyt hipoteczny. Wynika to z długiego okresu kredytowania, ponieważ zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego zaciąga się przeważnie na 20, 30 lub więcej lat. Kredyt hipoteczny zaciągają osoby fizyczne w celu sfinansowania inwestycji w nieruchomości. Umowa kredytowa z góry określa kwotę kredytu, którą kredytobiorca jest zobowiązany spłacać w formie regularnych rat.

 

W przypadku odwróconej hipoteki dłużnikiem jest również kredytobiorca, czyli senior, który otrzymuje od kredytodawcy zaliczki tworzące dopiero wartość kredytu, którego spłatę powoduje zaistnienie jednej z przesłanek (np. śmierć kredytobiorcy)

 

W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego z każdą kolejną zapłatą raty dług w postaci zobowiązania wobec banku maleje, ale kapitał wzrasta. 

 

Inaczej kształtuje się sytuacja, gdy idzie o odwrócony kredyt hipoteczny – każde kolejne cykliczne świadczenie implikuje wzrost długu, a kapitał niejako maleje, ponieważ kredytobiorca oddala się od posiadanego prawa własności do nieruchomości. 

 

Kolejną odmienność stanowić mogą wymagania stawiane potencjalnemu klientowi instytucji. Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego jest posiadanie zdolności kredytowej, ustalanej w przeważającej mierze na podstawie osiąganych dochodów, ewentualnie ustanowienie prawnych form zabezpieczenia kredytu. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego za takie kryterium uchodzi z jednej strony prawo własności do nieruchomości, z drugiej – wartość kredytu ustala się na podstawie wartości nieruchomości. Z uwagi na to nie trzeba legitymować się zdolnością kredytową. 

 

Podstawową zaletą usługi odwróconego kredytu hipotecznego jest możliwość uzyskania dodatkowych środków pieniężnych, stanowiących uzupełnienie świadczeń otrzymywanych z systemu emerytalnego. Odgrywa to znaczącą rolę z uwagi na rosnące wraz z wiekiem potrzeby wynikające z konieczności pokrywania kosztów związanych m.in. z opieką medyczną.

 

Zaletą tego instrumentu jest ponadto prawo do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości będącej przedmiotem umowy, w wariancie kredytowym oprócz tej możliwości pozostaje również prawo własności przy kredytobiorcy aż do momentu jego śmierci. Oprócz tego w przypadku istnienia spadkobierców mają oni po śmierci kredytobiorcy pewne uprawnienia. Odwrócony kredyt hipoteczny bowiem nie niweluje prawa do dziedziczenia. Zakłada się możliwość spłaty przez nich zobowiązania powstającego na rzecz instytucji po śmierci kredytobiorcy.

 

Niestety, w Polsce instytucja odwróconego kredytu hipotecznego jest tak naprawdę martwa i do dziś żadnej bank nie zdecydował się na wprowadzenie do swojej oferty umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Przed uchwaleniem ustawy prawie wszystkie media prowadziły tzw. narrację o tym, że taki instrument może być niebezpieczny dla seniora, dla jego rodziny (spadkobierców) i w ogóle to banki tylko czyhają na możliwość przejęcie nieruchomości – większość publikacji medialnych opierała się wyłącznie na domysłach i na elementarnym braku zapoznania się z tekstem ustawy. Z reguły nie komentowano faktu, iż beneficjent umowy ma prawo do pozostania w takiej nieruchomości do końca swoich dni, że zawsze może spłacić kredyt, że wartość kredytu i kosztów z nim związanych (w tym odsetek) nie powinna przekraczać 50% wartości nieruchomości. Korzystano z wypowiedzi autorytetów finansowych, którzy wskazywali na zagrożenia, w tym związanych z wartością kredytu i odsetek do spłaty przez spadkobierców. Takie wypowiedzi, zdecydowanie nie przysporzyły zwolenników korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego. 

 

I dlaczego na narracja medialna tak naprawdę unicestwiła instytucję odwróconego kredytu hipotecznego.   Konieczna jest edukacja nt. tzw. odwróconej hipoteki i jasny przekaz – jest to tylko uzupełnienie świadczeń emerytalnych. 

 

Jeżeli ten temat Cię zaciekawił zapraszam do zadawania pytań i subskrybowania. Zapraszam Cię również do odwiedzenia naszej internetowej www.prawnaposesja.pl. W zakładce podcasty znajdują się wszystkie dotychczasowe odcinki prawnej posesji. Jeżeli chcesz być na bieżąco z nowinkami dot. prawa nieruchomości zapraszam Cię do śledzenia naszych kont w mediach społecznościowych na facebooku i instagramie oraz do dołączenia na facebooku do grupy Prawa posesja. Ja tymczasem dziękuję za dzisiejszy odcinek i już teraz zapraszam Cię na kolejny. Do usłyszenia w następnej prawnej posesji. 

 

Share

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *