nieruchomości0Najem krótkoterminowy – transkrypcja podcastu

Dziś opowiem Wam co to jest i na czym polega najem krótkoterminowy nieruchomości. Opowiem Wam o tym jakie są najpopularniejsze formy najmu krótkoterminowego. Zastanowimy się również nad tym czy w ogóle warto inwestować w nieruchomości pod najem krótkoterminowy? I czy dobrze zarządzany najem krótkoterminowy może być w ogóle opłacalny?

 

Przyznam się do razu do tego, że planując dzisiejszy odcinek, miałam zamiar opowiedzieć w nim o takich formach najmu krótkoterminowego jak aparthotele i condohotele. Okazało się jednak, że te dwie co raz bardziej popularne formy inwestowania w nieruchomości to tak naprawdę temat rzeka, dlatego temat najmu krótkoterminowego podzieliłam na dwa odcinki. I dzisiaj opowiem Ci ogólnie o najmie krótkoterminowym z uwzględnieniem portali airbnb i booking.com, natomiast w kolejny odcinek- już za tydzień – będzie poświęcony wyłącznie inwestycjom w takie nieruchomości jak aparthotele i condohotele. 

 

Zacznijmy od tego, że pandemia COVID – 19 pokazała, że inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. W ostatnich czasach bardzo popularną formą inwestowania w nieruchomości stało się nabywanie nieruchomości pod najem krótkoterminowy. Zacznijmy od tego co to jest w ogóle najem krótkoterminowy? Polskie przepisy nie przewidują definicji najmu krótkoterminowe. Nie ma również w polskim systemie prawnym jakiegokolwiek przepisu, który określałaby okres trwania najmu krótkoterminowego. To w jaki sposób funkcjonuje rynek najmu krótkoterminowego tak naprawdę ukształtowała praktyka. Najem krótkoterminowy to wielokrotny  krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim  zameldowania.

 

Cechą odróżniającą najem krótkoterminowy od zwykłego najmu jest to, że taka umowa najmu jest zawierana na okres od jednego dnia do kilkudziesięciu dniu. Ja przyjmuję, że najem krótkoterminowy to taki najem, w którym lokal, mieszkanie, pokój czy apartament zostanie oddany najemcy do korzystania na okres od 1 do 29 dni. Ale to jest moja prywatna definicja, ktoś może powiedzieć, że najem, który trwa 60 dni też jest najmem krótkoterminowym – w moim przekonaniu jest to już najem w cudzysłowie normalny.   

 

Co jest takiego charakterystycznego dla najmu krótkoterminowego? Mianowicie to, że do zawarcia umowy najmu krótkoterminowego następuje zwykle za pośrednictwem portalu internetowego, strony internetowej albo telefonicznie. Zwykle jest tak, że jak pada hasło najem krótkoterminowy to kojarzy się nam to airbnb albo portalem booking.com, gdzie możemy w ten sposób wystawić swoje mieszkanie, apartament, pokój i czerpać zyski z krótkotrwałego wynajmu. 

 

Na co zwrócić uwagę w przypadku inwestowania w nieruchomości pod najem krótkoterminowy? Po pierwsze, to sposób władania nieruchomością. Co przez to rozumiem? Dokładnie to, czy decydujesz się kupić nieruchomość pod najem krótkoterminowy czy może masz zamiar prowadzić działalność związaną z najmem krótkoterminowym na nieruchomości, którą sam wynajmujesz. I o ile, wynajmowanie własnej nieruchomości nie stanowi żadnego problemu, o tyle wynajmowanie cudzej nieruchomości (czyli de facto prowadzenie działalności w formie podnajmu krótkoterminowego) już nie jest dla wielu osób takie oczywiste. W tym wypadku warto pamiętać, aby w umowie najmu zawartej z właścicielem nieruchomości zostało zamieszczone postanowienie, w którym właściciel wyraża zgodę na podnajem takiej nieruchomości w ramach najmu krótkoterminowego oferowanego za pośrednictwem portali internetowych. W przeciwnym razie może się okazać, że właściciel zupełnym przypadkiem dowie się o tym, że jego nieruchomość jest podnajmowana bez jego i może wypowiedzieć nam umowę najmu lub podwyższyć czynsz. Koniec końców możemy mieć duże nieprzyjemności, jeżeli za plecami właściciela nieruchomości będziemy prowadzić właśnie taką działalność. 

 

Ze sposobem władania nieruchomością jest powiązana również kwestia finansowania inwestycji pod wynajem krótkoterminowy. Dlaczego? Jeżeli kupujemy mieszkanie ze środków własnych (oszczędności życia) i wykańczamy je w atrakcyjnym standardzie, to oczywistym jest, że stopa zwrotu takiej inwestycji będzie o wiele większa, niż w przypadku nabycia takie nieruchomości ze środków uzyskanych od banku w ramach zawartej umowy kredytu hipotecznego. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości ze środków uzyskanych w ramach kredytu finansowego do należy się liczyć z tym, że stopa zwrotu tej inwestycji będzie znacznie niższa. Oprócz standardowych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania – jak czynsz do wspólnoty, opłaty za media czy też zatrudnienie profesjonalnej firmy sprzątającej – po stronie kosztowej tej inwestycji trzeba będzie jeszcze doliczyć comiesięczną ratę kredytu hipotecznego. Jakie mogą być tego konsekwencje i z czym należy się liczyć? Z tym, że ratę kredytu hipotecznego musimy spłacać niezależnie od tego, czy w danym miesiącu nasz apartament liczył się zainteresowaniem najemców czy też nie. Innymi słowy, Bank nie zawiesi nam spłaty poszczególnych rat kredytu, jeżeli w danym miesiącu nie osiągniemy zamierzonego pułapu zysków z najmu krótkoterminowego. 

 

Kolejna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę, to lokalizacja nieruchomości, którą zamierzamy nabyć pod najem krótkoterminowy. Im atrakcyjniejsze położenie naszej nieruchomości, tym większa gwarancja tego, że nasza nieruchomość (lokal mieszkalny, apartament) będzie cieszyć się większą popularnością wśród potencjalnych najemców. 

 

O czym musimy również pamiętać? O tym, że w przypadku takich portali jak booking.com czy airbnb musimy zapłacić prowizję dla portalu (w przypadku airbnb ta prowizja jest dość niska, ale już w przypadku booking.com prowizje wynoszą ok. 15 – 20 % ceny. Należy również pamiętać o ustalenia sposobu rozliczania się z naszymi najemcami, tzn, czy rozliczamy się wyłącznie za pośrednictwem portalu booking.com lub airbnb czy też dopuszczamy możliwość płatności kartą lub gotówką. W przypadku dokonywania płatności wyłącznie za pośrednictwem takich portali jak booking.com czy airbnb musimy się również liczyć z tym, że nie dostaniemy opłaty rezerwacyjnej od razu (booking wypłaca pieniądze np, 15 dnia danego miesiąca). 

 

Zawsze uczulam swoich klientów, aby opracowując tabelki przychodowe i kosztowe związane z najmem krótkoterminowym uwzględniali po stronie kosztów takie kwestie jak sprzątanie apartamentu, wymianę pościeli i ręczników oraz drobne naprawy. Warto również pamiętać o ustalenia regulaminu wynajmu takiego apartamentu – żeby nasz gość dokładnie wiedział co mu wolno robić, a co jest absolutnie zabronione (np. palenie papierosów, ustalenia dotyczące ciszy nocnej itp.). 

 

Na koniec zostawiłam przysłowiową wisienkę na torcie, a mianowicie podatki. Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Działalnością gospodarczą będzie zatem najem prowadzony w sposób zarobkowy, profesjonalny, zorganizowany i ciągły, gdzie czynności podejmowane przez podatnika są realizowane na własny jego rachunek i ryzyko. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia przy wynajmie kilku mieszkań/apartamentów należących do jednego właściciela. I w kwestii opodatkowania najmu krótkoterminowego mamy bardzo dużo interpretacji indywidualnych w których dominuje pogląd, że najem krótkoterminowy nieruchomości, wykonywany w sposób powtarzalny, nie może być klasyfikowany jako wykonywany poza działalnością gospodarczą, nawet wówczas, gdy przedmiotem najmu są nieruchomości „prywatne” (tj. niewprowadzone do składników majątku przedsiębiorstwa podatnika). Najem krótkoterminowy ma bowiem zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter, prowadzony jest  na własny rachunek i ryzyko. (

 

Działalność ta w wielu obszarach wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców.

 

I warto również wspomnieć o bardzo ciekawym orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie uregulowań krajowych, które ustanawiają wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, nie dokonującym w nim zameldowania. Wyrok został wydany na tle sporów sądowych pomiędzy Cali Apartments SCI i HX, właścicielami jednopokojowych mieszkań w Paryżu, a prokuratorem generalnym przy sądzie apelacyjnym w Paryżu i miastem Paryżem. I ci właściciele za pośrednictwem znanego portalu internetowego oferowali krótkoterminowy wynajem tych mieszkań bez uprzedniego zezwolenia właściwych organów lokalnych. Tymczasem Francuski kodeks stanowi, że w gminach liczących  ponad 200 tys. mieszkańców i w gminach znajdujących się w trzech departamentach sąsiadujących z Paryżem zmiana sposobu użytkowania lokali mieszkalnych jest uzależniona od uzyskania uprzedniego zezwolenia. Zgodnie z nim wielokrotny  krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim  zameldowania,  stanowi zmianę sposobu użytkowania mieszkania. I w związku z tymi przepisami właściciele mieszkania, którzy wynajmowali mieszkania turystom bez zezwolenia i dostali kary grzywny oraz nakaz przywrócenia mieszkalnego sposobu użytkowania nieruchomości. Oczywiście tych kar się odwołali, ale sądy francuskie obu instancji orzekły utrzymały te kary. W wyniku złożonych skarg kasacyjnych, francji sąd kasacyjny zwrócił się do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z wnioskiem o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym w przedmiocie zgodności rozpatrywanego uregulowania krajowego z dyrektywą 2006/123 dotyczącą usług na rynku wewnętrznym. W wyroku z dnia 22 września 2020 roku Trybunał, w składzie wielkiej izby, orzekł, w pierwszej kolejności, że dyrektywa 2006/123 ma zastosowanie do uregulowania państwa członkowskiego dotyczącego działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nich zameldowania, wykonywanej zawodowo lub niezawodowo.

 

Trybunał orzekł również, że uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania uprzedniego zezwolenia na prowadzenie niektórych rodzajów działalności polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych, wchodzi w zakres pojęcia „systemu zezwoleń” jest zgodne z przepisami dyrektywy. Trybunał  zauważył, że celem takiego uregulowania jest ustanowienie mechanizmu przeciwdziałania problemowi niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy, by  zaradzić  pogarszaniu się warunków dostępu do mieszkań. 

 

I co ciekawe, w tej sprawie Polacy udzielili Francuzom wsparcia. Mianowicie polski rząd, przystąpił do sprawy w charakterze interwenienta, wspierającego rząd francuski. 

 

I pewnie teraz zadajecie sobie kluczowe pytanie, czy Rozstrzygnięcie TSUE ma wpływ nasze prawo krajowe? Otóż ma, ponieważ otwiera ono furtkę do wprowadzenia przez polski rząd regulacji najmu krótkoterminowego mającej na celu m.in. zapewnienie uczciwej konkurencji oraz ochronę usługobiorców. 

 

Warto przypomnieć, że Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało w tym celu „Białą księgę regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”, która w zamyśle ma posłużyć jako podstawa do ewentualnych zmian w prawie w zakresie właśnie m.in. krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Przedstawiciele branży turystycznej postulują, aby wprowadzić obowiązkową rejestracja wszystkich obiektów świadczących usługi zakwaterowania, w tym najmu krótkotrwałego;

 

Przedstawiciele branży turystycznej rekomendują również, aby wprowadzić przepisy regulującego krótkotrwały, okazjonalny najem w ograniczonej skali (np. limit liczby dni w roku) przez osoby fizyczne, w celu wyłączenia tego najmu z działalności gospodarczej; 

 

Generalnie głosy branży wskazują, iż wynajem krótkoterminowy wymaga regulacji prawnych  szczególnie w ograniczaniu/ wyeliminowaniu działalności „szarej strefy” wśród osób wynajmujących mieszkania a nie prowadzących działalności gospodarczej. Z takim problemami borykał się np. Amsterdam, czyli jedno z najbardziej liberalnych miast na świecie. Od 1 lipca 2020 roku w trzech dzielnicach historycznego centrum miasta został zakazany najmektótkoterminowy. Jeśli chodzi o inne dzielnice, to wynajmujący będą musieli między innymi uzyskać specjalną licencję od miasta. Te będą przyznawane jedynie osobom, które w mieszkaniu oferowanym na Airbnb mieszkają przez większą część roku, a chcą wynająć je na przykład w okresie wakacyjnym. Poza tym mieszkanie będzie mogło być zajmowane przez turystów nie dłużej niż przez 30 dni w roku i jednorazowo może zostać wynajęte najwyżej czterem osobom. Jeżeli chcecie się dowiedzieć więcej o tym, dlaczego władze Amsterdamu podjęły taką decyzję to serdecznie polecam Wam podcast Macieja Okraszewskiego Dział Zagraniczny i odcinek z udziałem Kamila Bałuka pod tytułem “Czemu Amsterdam wyrzuca dzielnicę czerwonych latarni”. 

 

I z takimi problemami związanymi z szarą strefą najmu krótkoterminowego boryka się również Kraków. Coraz więcej stałych mieszkańców wyprowadza się ze Starego Miasta. Spora część mieszkań jest potem zamieniana przez przedsiębiorców na apartamenty dla turystów. Miasto ma już ponad 20 tys. miejsc noclegowych w pokojach gościnnych, kwaterach prywatnych czy mieszkaniach do wynajęcia. Portale Airbnb i Booking.com odmawiają udostępnienia danych dotyczących osób udostępniających swoje mieszkania w Krakowie, tak aby można było sprawdzić, kto rzeczywiście prowadzi działalność bez rejestracji i płacenia podatków. Dlatego we wrześniu 2020 roku platforma mieszkań na wynajem Airbnb i miasto Kraków podpisały list intencyjny w sprawie partnerskiej współpracy „na rzecz zrównoważonej turystyki”. Obie strony będą upowszechniać wiedzę o zaletach odpowiedzialnego podróżowania, a także wymieniać się danymi o ruchu turystycznym. 

 

Inwestowanie w nieruchomości pod najem krótkoterminowy ma sens, jeśli nabywamy nieruchomość w miejscowości atrakcyjnej turystycznie. Im sprawniej zorganizujemy zarządzanie wynajmem apartamentu, tym szybciej uzyskamy z jego wynajmu realny dochody. Należy jednak pamiętać o tym, że turystyka może przeżywać swoje lepsze lub gorsze chwile, dlatego bezpiecznym pomysłem często staje się opcja wynajmu długoterminowego w przypadku, gdy w mieście nie ma zbyt wielu turystów. 

 

Jeżeli ten temat Cię zaciekawił zapraszam do zadawania pytań i subskrybowania. Zapraszam Cię również do odwiedzenia naszej internetowej www.prawnaposesja.pl. W zakładce podcasty znajdują się wszystkie dotychczasowe odcinki prawnej posesji. Jeżeli chcesz być na bieżąco z nowinkami dot. prawa nieruchomości zapraszam Cię do śledzenia naszych kont w mediach społecznościowych na facebooku i instagramie oraz do dołączenia na facebooku do grupy Prawa posesja. Ja tymczasem dziękuję za dzisiejszy odcinek i już teraz zapraszam Cię na kolejny. Do usłyszenia w następnej prawnej posesji.

 

Share

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *