Uncategorized11 marca, 2021by prawnaposesjaLeasing nieruchomości – sposób na inwestycje w czasach kryzysu?

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/03/pexels-burst-374018-1280x853.jpg

Umowa leasingu niewątpliwie kojarzy się z leasingiem samochodów czy sprzętów biurowych np. ksera czy nawet laptopa. Leasing nieruchomości to jedna z najmniej popularnych form leasingu. 

Leasing nieruchomości wciąż nie ma istotnego udziału w polskim rynku leasingu, w 2019 roku firmy leasingowe zawarły transakcje leasingu nieruchomości o wartości 778 mln zł, co stanowiło jedynie 1,1% całego rynku leasingu. Leasing nieruchomości od lat utrzymuje się na podobnym niskim poziomie. W mojej ocenie przyczyn tego zjawiska można upatrywać po stronie podażowej. 

Co to jest leasing nieruchomości?

Na rynku nieruchomości możemy mówić o leasingu w dwóch aspektach, aspekcie prawnym – leasing nieruchomości stanowi formę władania (korzystania) nieruchomością, oraz aspekcie ekonomicznym – leasing nieruchomości stanowi formę jej finansowania.

Leasing jest alternatywną w stosunku do kredytu formą finansowania zakupu lub budowy nieruchomości, pozwalającą na korzystanie z nieruchomości bez znaczącego uszczuplenia funduszy własnych. 

W bardzo dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jest to specyficzne połączenie kredytu hipotecznego z długoterminowym wynajmem lokalu. W praktyce wygląda to tak, że inwestor korzysta z nieruchomości i spłaca comiesięczne raty (zupełnie jak przy kredycie), jednak w świetle prawa nie jest jej właścicielem – nie może więc zarządzać nią tak jak chce, co przypomina umowę najmu.

Leasing nieruchomości dotyczy najczęściej hal produkcyjnych, obiektów biurowych lub handlowo-usługowych, magazynów i centrów handlowych, hoteli, pensjonatów, stacji benzynowych, budynków użyteczności publicznej. Umowa leasingu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Jednak ze względu na obowiązujące przepisy odnoszące się do nieruchomości – w odniesieniu do poszczególnych postanowień dotyczących np. zastrzeżenia prawa pierwokupu czy zobowiązania do przeniesienia własności („opcja wykupu”) forma aktu notarialnego jest wymagana pod rygorem nieważności.

Właściciel takiego obiektu, czyli leasingodawca, zobowiązuje się oddać go w użytkowanie leasingobiorcy. Leasingobiorca natomiast w zamian za możliwość korzystania wnosi określone w umowie opłaty. I pewnie myślisz o tym, że taka umowa zupełnie niczym nie różni się od umowy najmu – niespodzianka! różni się od niej dość istotnym szczegółem. Umowa najmu nie przewiduje bowiem przeniesienia prawa własności do lokalu, natomiast umowa leasingowa – jak najbardziej.

Moment przeniesienia prawa własności zależy od tego, na jaki model leasingu zdecydowały się strony. Do wyboru są dwie opcje – leasing operacyjny oraz leasing finansowy. W tym pierwszym przypadku zakłada się, że przedmiot umowy leasingu na czas trwania tej umowy pozostaje w majątku leasingodawcy – stanowi wciąż jego środek trwały. Leasingobiorca może dokonać wykupu i formalnego przeniesienia nieruchomości do swojej ewidencji środków trwałych dopiero po zakończeniu okresu umowy. 

Natomiast w przypadku leasingu finansowego nieruchomość staje się środkiem trwałym leasingobiorcy już w momencie zawarcia umowy. Po jego stronie spoczywać będzie konieczność dokonywania odpisów amortyzacyjnych budynku, natomiast wykup następuje automatycznie wraz z opłaceniem ostatniej raty leasingowej.

Ciekawą, choć stosunkowo mało popularną formą leasingu nieruchomości jest także leasing zwrotny nieruchomości. Przeniesienie prawa własności następuje tu odwrotnie niż w przypadku pierwszych dwóch opcji – bo od leasingobiorcy do leasingodawcy, którym w takim układzie jest najczęściej firma leasingowa. Mimo odsprzedania nieruchomości leasingodawcy, dotychczasowy właściciel zastrzega sobie prawo do wykorzystywania budynku lub lokalu. Jest to dobry sposób na „odmrożenie” gotówki, która może być przydatna w firm

Leasing finansowy a operacyjny

Leasing finansowy najczęściej dotyczy całej nieruchomości wraz z gruntem. Raty wynagrodzenia z tytułu umowy leasingu finansowego podzielone są na część kapitałową i część finansową (odsetkową). Ta ostatnia jest kosztem uzyskania dla przychodu Korzystającego – czyli leasingobiorcy.

Główne cechy umowy leasingu finansowego:

  • umowa zawarta na czas określony,
  • przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku Korzystającego i jest przez niego amortyzowany,
  • koszt uzyskania przychodów stanowią: części odsetkowe rat leasingowych, amortyzacja naniesień (budynki, budowle, urządzenia), koszty eksploatacji,
  • VAT (23%) naliczony – płatny z góry po podpisaniu umowy leasingu określony od sumy wszystkich rat wynagrodzenia. Podatek VAT podlega rozliczeniu przez Korzystającego na zasadach ogólnych.

Leasing operacyjny stosuje się do zabudowań (naniesień). Przy leasingu operacyjnym raty wynagrodzenia stanowią koszt uzyskania przychodu dla Korzystającego (leasingobiorcy). Grunt nie podlega amortyzacji, nie jest przedmiotem leasingu operacyjnego i z tego względu razem z leasingiem operacyjnym na zabudowania i urządzenia, strony zawierają umowę leasingu finansowego gruntu.

Główne cechy umowy leasingu operacyjnego:

  • umowa zawarta na czas oznaczony – minimalny okres leasingu 5 lat.
  • przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku Finansującego.
  • koszt uzyskania przychodów stanowią: pierwsza rata (OW), prowizje, raty miesięczne, koszty eksploatacji.
  • VAT (23%) naliczony-płatny łącznie z ratami leasingowymi.

Leasing zwrotny

Szczególna forma leasingu, możliwa zarówno w formule leasingu operacyjnego jak i finansowego, stosowana w wyjątkowych sytuacjach.

Klient sprzedaje nieruchomość do, uzyskując w ten sposób środki, które może przeznaczyć na kolejne inwestycje. Ta sama nieruchomość jest przedmiotem leasingu, co umożliwia Klientowi jej dalsze użytkowanie i czerpanie pożytków. Po zakończeniu trwania umowy Klient ma prawo i obowiązek odkupić nieruchomość po cenie określonej w umowie równej wartości niespłaconego kapitału (rata balonowa).

Leasing zwrotny nieruchomości stanowi alternatywną formę pozyskiwania kapitału inwestycyjnego. Polega na tym, że firma leasingowa odkupuje od klienta nieruchomość, a klient użytkuje ją w zamian za określone, comiesięczne raty. Pozwala to na uwolnienie zamrożonych środków, które można wykorzystać w rozwoju firmy czy też kapitale obrotowym.

Decydując się na leasing zwrotny, zostaje zachowana możliwość korzystania i czerpania pożytków z dotychczasowej nieruchomości np. z dochodu pochodzącego z wynajmu. Dzięki temu przedsiębiorstwo może pozyskać kapitał inwestycyjny oraz pieniądze na bieżącą działalność gospodarczą, tym samym pozwala poprawić płynność finansową i  uwolnić zamrożony kapitał. Z oferty leasingu zwrotnego mogą skorzystać osoby prowadzące jednoosobową działalność, spółki prawa handlowego oraz osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej. Okres finansowania zależny jest od potrzeb klienta, a także stosunku wartości zabezpieczenia do kwoty finansowania.

Zalety i wady leasingu nieruchomości

Leasing nieruchomości:

  • prosta procedura uzyskania leasingu bez nadmiaru formalności,
  • zdolność kredytowa odgrywa drugorzędną rolę,
  • umowa leasingowa nie obniża Twojej zdolności kredytowej,
  • krótszy czas spłaty,
  • część poniesionych kosztów można wpisać w firmowe koszty, zmniejszając jednocześnie wysokość podatku dochodowego do zapłacenia.

W przypadku leasingu finansowego możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych, aby obniżyć ostateczną wysokość podatku dochodowego. Jeśli zdecydujesz się na leasing operacyjny, wykorzystaj w tym celu opłatę wstępną oraz kolejne raty leasingowe.

Zakup nieruchomości na kredyt

  • proces wymagający dokładnego sprawdzenia możliwości kredytowych kredytobiorcy
  • zdolność kredytowa jest kluczowym kryterium dla otrzymania kredytu
  • każdy kolejny kredyt stanowi zobowiązanie do spłaty, a tym samym wpływa na Twoją historię kredytową
  • dłuższy czas spłaty
  • nie ma wpływu na kwestie podatkowe

Biorąc pod uwagę aspekty związane z leasingiem i zakupem nieruchomości na kredyt, to niewątpliwie leasing nieruchomości wypada korzystniej – chociażby ze względu na to, że można tu odliczyć część wydanych środków jako koszt uzyskania przychodu, a w procesie jego przyznawania zdolność kredytowa nie jest kluczowym czynnikiem. Warto też wspomnieć o korzyściach, jakie niesie za sobą fakt, że raty leasingowe nie są brane pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Dzięki temu mimo spłacania leasingu wciąż masz szansę na otrzymanie kredytu z banku – np. na dalsze inwestycje.

Nie oznacza to jednak, że ta forma finansowania zakupu nieruchomości jest pozbawiona wad. Największa z nich ujawnia się w sytuacji, gdy nie zapłacisz kilku (najczęściej trzech) kolejnych rat leasingowych. W tej sytuacji leasingodawca ma prawo rozwiązać umowę – Ty zaś tracisz wszystkie wpłacone do tej pory środki, niezależnie od tego, ile ich było. W przypadku leasingu nieruchomości niemożliwe jest również działanie odwrotne, czyli nadpłacanie kolejnych rat. Tutaj korzystniej wypada kredyt – nadpłacając go w miarę możliwości, możesz obniżyć jego rzeczywisty koszt.

Podstawowe zalety leasingu nieruchomości wyłaniają się bowiem właśnie w momencie przyrównania go do kredytu hipotecznego. Chodzi tutaj o formalności, które w przypadku leasingu są znacznie mniej skomplikowane. Leasing jest bardziej dostępną metodą sfinansowania nabycia nieruchomości, cechuje go też krótszy czas oczekiwania na decyzję. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że umowa leasingowa nie wpływa na zdolność kredytową przedsiębiorcy, nie jest bowiem traktowana jak zobowiązanie do spłaty. Zatem decyzja o wzięciu nieruchomości w leasing zostawia większe pole do manewru, jeśli przedsiębiorca chciałby uzyskać kredyt na sfinansowanie innych inwestycji.

Korzyścią z leasingu nieruchomości jest też kwestia podatkowa. Jak wskazano już wcześniej, w zależności od formy leasingu (finansowy lub operacyjny), w kosztach mogą znaleźć się raty leasingowe albo odpisy amortyzacyjne wraz z ratami odsetkowymi. W takiej sytuacji poniesione na leasing wydatki zmniejszają u przedsiębiorcy podstawę opodatkowania, tym samym pomniejszając także wartość koniecznego do zapłacenia podatku dochodowego. Jeśli tylko nieruchomość jest niezbędna w firmie, może się okazać, że wzięcie jej w leasing będzie naprawdę grą wartą świeczki.

Zaletą leasingu jest – także już wcześniej wspomniana – możliwość przeniesienia praw własności. Teoretycznie, jeśli firma nie posiada funduszy na zakup lokalu, może go zawsze wynająć. Warto zwrócić uwagę, że przy wynajmie inwestuje się w budynek należący do kogoś innego, finansując mu jego utrzymanie i pozwalając zarobić, bez korzyści dla samego wynajmującego. W przypadku leasingu oczywiście także pozwalamy zarobić leasingodawcy (na tym w końcu polega ta forma, zakładająca obopólny zysk), natomiast ponoszone przez przedsiębiorcę koszty stanowią inwestycję w nieruchomość, która z założenia już jest lub po zakończeniu umowy, stanie się jego własnością.

Niestety, leasing nieruchomości to nie same zalety – występują w nim pewne ograniczenia, które zawężają krąg potencjalnych leasingobiorców. W przypadku leasingu nieruchomości profesjonalni leasingodawcy (banki, firmy leasingowe) nakładają bowiem limit minimalnej wartości, którą musi osiągnąć nieruchomość, aby mogła zostać nabyta w tej formie. Takich ograniczeń nie ma przy kredytach, co sprawia, że sektor mikro- i małych przedsiębiorstw niejednokrotnie nie będzie miał wyboru między metodami finansowania nieruchomości.

Podsumowując, można uznać że leasing nieruchomości jest dobrym pomysłem dla firm, które posiadają już dość stabilną sytuację na rynku, ale nie mają funduszy na samodzielny zakup budynku czy lokalu. Obok klasycznego leasingu jest tu także możliwe zdobycie funduszy poprzez mechanizm zwrotnego leasingu nieruchomości, w którym prawo do korzystania budynku pozostaje w gestii sprzedającego.

W przypadku leasingu jako formy finansowania nieruchomości osiąga się zwykle większy efekt tzw. dźwigni finansowej niż w przypadku kredytu bankowego. 

To dlatego w ogólnym rozrachunku leasing będzie droższą opcją, zwłaszcza że koszty wstępne, takie jak opłaty notarialne, sądowe, usługa rzeczoznawcy, audyty prawne i podatkowe, a także opłaty eksploatacyjne obciążają leasingobiorcę. Dane rynkowe wskazują również, że w praktyce leasingowane nieruchomości mają wartość powyżej miliona złotych. Nie każdy leasingobiorca ma więc szansę na pozytywną decyzję.

Jeżeli ten temat Cię zaciekawił lub masz pytania związane z nieruchomościami skontaktuj się z nami na office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch – Wągiel. Zapraszamy Cię również do śledzenia naszych mediów społecznościowych i oczywiście odsłuchania całego podcastu (do odtworzenia poniżej) oraz innych odcinków Prawnej (Po)sesji!

Chcesz wiedzieć jak pomagamy naszym klientom? Sprawdź też nasze case studies

[spreaker type=player resource=”episode_id=43837067″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” autoplay=”false” live-autoplay=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]

Share