Uncategorized26 marca, 2021by prawnaposesjaInwestycje w condohotele i aparthotele

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/03/pexels-gapeppy-2373201-1280x914.jpg

Jak wygląda inwestycja w aparthotel lub condohotel?

Deweloper buduje condohotel, a następnie sprzedaje poszczególne jednostki hotelowe/mieszkalne osobom prywatnym lub przedsiębiorcom. Inwestor staje się właścicielem apartamentu/pokoju w condohotelu, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, tzw. operatora. W ramach umowy inwestycyjnej operator oferuje właścicielom kompleksowy wynajmem apartamentów. Firma zajmuje się promocją i reklama obiektów, przyjmowaniem i obsługą gości, rozliczeniami, sprzątaniem i dbaniem o dobry stan apartamentu. Taka opcja inwestycyjna jest szczególnie korzystna dla osób, które nie mają czasu, aby samodzielnie zająć się najmem posiadanej nieruchomości, poszukiwaniem najemców, jej utrzymaniem i przeprowadzeniem niezbędnych remontów.

Inwestycja w aparthotel lub condohotel polega na zakupie indywidualnego lokalu apartamentowego (pełna własność nieruchomości) oraz zawarciu umowy najmu na okres 10 lat z możliwością przedłużenia o kolejne 10 lat. Roczny dochód jaki otrzymuje właściciel jest albo zależny od obłożenia danego lokalu albo liczony jako % od przychodów, jakie wygenerował cały obiekt. Część deweloperów zapewnia nabywców, o wypłacie gwarantowanego zysku niezależnie od obłożenia jego lokalu, ale do takich ofert radzimy podchodzić bardzo ostrożnie. W trakcie trwania umowy najmu właściciel ponosi koszty: ubezpieczenia lokalu oraz podatku od nieruchomości.

Jakie są różnice pomiędzy inwestycja w aparthotel i condohotel? Lokale sprzedawane w condoholetach są zwykle mniejsze, i przypominają pokoje hotelowe. Condohotel, z punktu widzenia gościa hotelowego, nie różni się niczym od samego hotelu. Na cały obiekt condohotelu składają się poszczególne pokoje/apartamenty, stanowiące odrębne samodzielne lokale pojedynczych właścicieli. Ale ze względu na to, że każdy z właścicieli powierza swoją własność do jednolitego zarządzania jednemu operatorowi w zamian za czynsz – gość hotelowy nie odczuje żadnej różnicy i nawet nie orientuje się w strukturze własnościowej, bo nie jest mu to zupełnie potrzebne (np. w takiej formule działa Nosalowy Dwór w Zakopanem).

Natomiast aparthotel – oprócz sypialni i łazienki może zawierać – w różnym układzie – albo dodatkowy salon, wyposażony aneks kuchenny, dodatkową sypialnię czy balkon.

Na co powinieneś zwrócić uwagę w rozmowach z deweloperami, aby uzyskać jak największą wiedzę o przyszłej inwestycji?

Po pierwsze i najważniejsze to lokalizacja inwestycji. Nie od dziś wiadomo, że lokalizacja aparthotelu i condohotelu oraz usytuowanie nabywanego przez Was lokalu w takim obiekcie ma niebagatelne znaczenie z punktu widzenia przyszłych zysków. Warto zatem pomyśleć jak turysta i odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jako turysta pojechałbym do takiej miejscowości? Nie mogą to być przypadkowe miejscowości, które ożywają tylko na trzy miesiące w roku. Jeśli pokój ma na siebie zarabiać, musi mieć klientów przez cały rok. Dlatego inwestorzy decydują się na kurorty lub miasta, w których biznes i sezon turystyczny kręcą się bez przerwy (np. nad morzem i w górach). Warto również odpowiedzieć sobie na pytanie, czy gdybym przeglądał oferty apartamentów, to wybrałabym ten apartament? Czy w okolicy inwestycji są położone jakieś obiekty, które podniosłyby atrakcyjność mojego apartamentu? Czy deweloper planuje również zlokalizowanie w ramach inwestycji restauracje, basen, strefę z zabiegami spa?

Zanim podejmiecie decyzję o ulokowaniu swoich pieniędzy w inwestycję w ramach aparthotelu i condohotelu koniecznie sprawdźcie status prawny nieruchomości, na której ma być prowadzona dana inwestycja w aparthotel lub condohotel. Należy w pierwszej kolejności zweryfikować czy deweloper jest właścicielem działki, czy przysługuje mu inny tytuł prawny do władania nieruchomością. Czy w stosunku do nieruchomości nie toczy się jakieś postępowanie, które mogłoby mieć wpływ na przebieg i realizację inwestycji? Czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi i hipoteką? Następnie należy poprosić dewelopera o informacje dot. statusu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego w niej projektu budowlanego. Skoro już chcecie ulokować swoje oszczędności w taką inwestycję, to zapytacie dewelopera czy obiekt będzie budynkiem zamieszkania zbiorowego (hotelem) czy budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym? Dlaczego to ma takie znaczenie? Otóż należy pamiętać, że budynek mieszkalny wielorodzinny służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jego mieszkańców. Jeżeli deweloper planuje budowę budynku przeznaczonego na komercyjny wynajem krótkoterminowy lokali (np. condohotelu i aparthotelu) to pozwolenie na budowę takiego budynku powinno być wydane na budowę budynku przeznaczonego na okresowy pobyt ludzi (budynku zamieszkania zbiorowego).

Kolejna bardzo ważna kwestia, na którą warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu w apartament w ramach condohotelu lub aparthotelu, to sposób finansowania tej inwestycji przez dewelopera. W tym przypadku należy sprawdzić jak deweloper finansuje inwestycję? Czy inwestycja jest finansowana z własnych środków dewelopera, kredytu bankowego, emisji obligacji korporacyjnych, a może tylko z wpłat konsumentów, którzy nabywają lokale w ramach danej inwestycji.

Dlaczego to jest takie ważne?

We wrześniu 2020 roku Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przeciwko trzem spółką budującym lokale na wynajem. Dwie z nich odpowiadały za budowę condohoteli (inwestycja w aparthotel), natomiast trzecia zrealizowała inwestycję polegającą na budowie prywatnego akademika w Krakowie. Prezes UOKiK zarzucił tym podmiotom m.in. nieudzielanie albo udzielanie mylnych informacji o finansowaniu inwestycji. Polegało to między innymi na tym, że podmioty te realizowały budowę w całości z pieniędzy nabywców, o czym ci nabywcy nie byli w ogóle informowani. Z kolei jeden z tych podmiotów sugerował w publicznych wypowiedziach, że buduje lokale w znacznym stopniu z własnych środków oraz kredytów bankowych. Tymczasem główne źródło finansowania to środki zgromadzone z emisji obligacji, zaciągania pożyczek oraz przyjmowania wpłat na poczet przedsprzedaży lokali. W takim wypadku należy szczególnie podkreślić, że budowanie lokali wyłącznie ze środków uzyskanych w ramach wpłat konsumentów lub ze sprzedaży obligacji jest bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

I teraz pewnie zapytacie, czy skoro lokale buduje deweloper, to czy nie powinna mieć w tym wypadku zastosowania ustawa prawo deweloperskie i czy nabywcy lokali nie powinni korzystać z ochrony przewidzianej przez ustawodawcę w tej ustawie? Ustawa deweloperska bowiem wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Niestety, nie.

W przypadku condohoteli i aparhoteli ustawa deweloperska nie znajduje zastosowania, ponieważ dotyczy ona wyłącznie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Poszczególne lokale w ramach takich inwestycji są sprzedawane jako lokale użytkowe. W takim przypadku, ich sprzedaż nie podlega ochronie w ramach ustawy deweloperskiej.  Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta.

I tutaj przechodzimy do kolejnej kwestii, którą należy zweryfikować przed podjęciem decyzji o inwestowaniu swoich środków w condohotel lub aparthotel, a mianowicie należy dokładnie sprawdzić co jest tak naprawdę przedmiotem inwestycji! 

Czy z tych pięknych plakatów postawionych przy drodze do Zakopanego reklamujących inwestycję do aparthotele i condohotele wynika co tak naprawdę kupujecie? Czy jest to lokal, pomieszczenie mieszkalne, lokal użytkowy a może udział w nieruchomości lub w spółce przeprowadzającej daną inwestycję? Po dokładnym zweryfikowaniu tych informacji może się okazać, że poza wniesieniem oszczędności i lukratywnym zyskiem rocznym, nie będziecie mieli żadnych praw właścicielskich w stosunku do nieruchomości. Dlatego zawsze warto dokładnie zapoznać się z ofertą dewelopera i przeczytać każdą umowę i regulamin (jeżeli takowy jest udostępniony przez dewelopera). Jeżeli po przeczytaniu umowy nasuną się Wam jakieś wątpliwości, to nie bójcie się pytać.

Kolejną ważną kwestią, którą należy sprawdzić przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu swoich środków, jest zweryfikowanie dewelopera. Ważne jest to, aby zapytać dewelopera o jego doświadczenie, o inne inwestycję tego typu, które zostały przez niego zrealizowane. Warto zbadać sytuację finansową dewelopera. Niestety rzeczywistość bywa brutalna i deweloperzy bez doświadczenia w sferze budowlanej mogą mieć znaczne trudności w prawidłowej realizacji projektu.

Warto również dowiedzieć się, kto będzie zarządzał nieruchomością, tzn. kto będzie operatorem danego obiektu. Czy ta osoba lub podmiot ma doświadczenie w zarządzaniu nieruchomością?

Przechodzimy teraz do kluczowej kwestii, a mianowicie do zysków.

Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Pytanie czy jest to faktyczny zysk, który można uzyskać, czy może sprytny wabik reklamowy?

O co warto zapytać dewelopera przed podpisaniem umowy?

  • w pierwszej kolejności o to, czy zysk jest liczony od wartości apartamentu w stanie deweloperskim czy od wartości apartamentu z wyposażeniem,
  • czy wysokość prognozowanego zysku jest obliczona przy przyjęciu, że dany apartament jest wynajmowany przez 365 dni w ciągu roku czy do obliczenia stopy zysku przyjęto inną wartość tzw. obłożenia, czyli liczby dni, w których dany apartament/pokój będzie wynajmowany w ciągu roku.
  • warto również dowiedzieć się, czy prezentowany zysk jest obliczony z uwzględnieniem konieczności poniesienia kosztów zarządzania nieruchomością, podatków od nieruchomości, kosztów reklamy i promocji, prowizji dla portali takich jak booking.com, remontów. Może się bowiem okazać się, że prezentowany w materiałach reklamowych zysk to tzw. stopa zwrotu brutto. Bardzo często można spotkać atrakcyjne oferty inwestycji w tego typu nieruchomości, jednak po szczegółowym zapoznaniu się z ofertą okazuje się, że deweloper nie uwzględnił kosztów zarządzania nieruchomością, kosztów utrzymania nieruchomości, Deweloperzy często stosują różne triki (np. cena zakupu nie uwzględnia kosztów wyposażenia ani wykończenia lokalu).

Osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników, np. biznesowych, rynkowych, na które inwestor tak naprawdę nie ma wpływu. Warto również zapytać z jaką częstotliwością będziesz otrzymywał zysk, czy będzie to następowało co miesiąc czy może kwartalnie, rocznie.

I powinna ci się zapalić czerwona lampka, kiedy deweloper twierdzi, że inwestycja w aparthotel lub kondohotel to gwarantowany czy pewny zysk. Zwykle jest tak, że gdy inwestor gwarantuje zysk i dopłaca z własnych środków, żeby wyrównać straty z niewynajętych lokali, to nie ma żadnej gwarancji że jego firma nie zbankrutuje lub nie będzie mieć trudności finansowych uniemożliwiających terminowe wypłaty obiecywanych zysków, mimo zapewnień że inwestycja w aparthotel to doskonały biznes.

Spotkałam się również z takim zarzutem, że ceny zakupu lokali w opcji z gwarancją zysku bardzo często są zawyżone o kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy złotych. Teoria jest taka, że deweloper zawyża cenę po to, aby z tej nadwyżki wypłacać inwestorom przez kilka pierwszych lat gwarantowany w umowie zysk.

W związku z takim zarzutami, Komisja Nadzoru Finansowego zbadała rynek inwestycji w condohotele i aparthotele i we wrześniu 2019 roku wydała komunikat w sprawie inwestycji alternatywnych w nieruchomości. KNF zwróciła uwagę, że komunikaty marketingowe, które promują tego rodzaju inwestycje, zawierają często informacje o bezpieczeństwie lokaty oraz gwarancji osiągnięcia zysków, nawet w przedziale 7%-10% w skali roku. Niejednokrotnie skupiają się na obietnicy zysku, nie uwzględniając w swojej treści konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, przekształcenia statusu nieruchomości czy kosztów remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców). KNF zwróciła również uwagę na to, że inwestorzy decydujący się na zakup nieruchomości często posiłkują się kredytami, co dodatkowo naraża ich na ryzyko finansowe. Może się bowiem okazać, że taka inwestycja w aparthotel lub condohotel w rzeczywistości nie tylko nie przyniesie zysków, ale okaże się dodatkowym obciążeniem ze względu na konieczność spłaty odsetek kredytu czy konieczność ponoszenia wydatków na utrzymanie nieruchomości.

Dziś wszystkie profesjonalnie działające podmioty na rynku takich inwestycji wiedzą, że nie ma „gwarancji”.

I na koniec tematu zysków z takich inwestycji –  warto również podkreślić, że bardzo ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu ze środków uzyskanych w ramach kredytu hipotecznego.

  • po pierwsze, takie rozwiązanie już na starcie obniża ewentualny zysk,
  • po drugie, może się okazać, że taka inwestycja w rzeczywistości nie tylko nie przyniesie zysków, ale okaże się dodatkowym obciążeniem ze względu na konieczność spłaty odsetek kredytu czy konieczność ponoszenia wydatków na utrzymanie nieruchomości.

Ostatnią kwestią, na którą chciałabym zwrócić Waszą uwagę, jest możliwość zrezygnowania z takiej inwestycji. Warto dokładnie sprawdzić jakie są możliwości wyjścia z takiej inwestycji. Czy w umowie znajduje się zapis dot. obowiązku odkupu nieruchomości przez inwestora. Należy również ocenić możliwość potencjalnej sprzedaży nabytego apartamentu w przyszłości.  Warto to mieć w szczególności na uwadze, jeśli nabywasz udziały w nieruchomości lub w spółce celowej powołanej do realizacji tego typu inwestycji. O ile bowiem sprzedaż konkretnego lokalu z księgą wieczystą jest relatywnie prosta, to namówienie kogoś na to, aby odkupił tylko udział w inwestycji lub spółce niekoniecznie będzie łatwe.

Podsumowując, przed podjęciem decyzji o inwestowaniu w nabycie nieruchomości w ramach condohotelu lub aparthotelu należy bardzo dokładnie przeanalizować zasady działania takiej inwestycji. Warto również pamiętać, że każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, dlatego żeby to ryzyko podjąć świadomie powinniście dysponować rzetelnymi informacjami dot. danej inwestycji. Nie chcę też, żebyście odnieśli wrażenie, że demonizuję tego typu inwestycję. Jak w każdej profesji, również na rynku condo i aparthoteli pojawiają się czarne owce, które oferują bardzo nieprzemyślane projekty, które w przyszłości mogą okazać sporym problemem dla nabywców. Ale znane są również funkcjonujące condohotele, które przynoszą właścicielom lokali realne zyski w ramach miesięcznych czynszów oraz zdążyły już znacznie urosnąć na wartości jako nieruchomość. Nie mniej jednak, takie wyniki można uzyskać tylko przy dobrze funkcjonującym, czyli dobrze zrealizowanym i zarządzanym, obiekcie w przemyślanej lokalizacji. I w takimi inwestycjami w ramach condo i aparthoteli polecam Wam się zainteresować.

Jeżeli zaciekawiła Cię inwestycja w aparhotel lub condohotel lub masz pytania związane z nieruchomościami skontaktuj się z nami na office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch – Wągiel. Zapraszamy Cię również do śledzenia naszych mediów społecznościowych i oczywiście odsłuchania całego podcastu (do odtworzenia poniżej) oraz innych odcinków Prawnej (Po)sesji!

Chcesz wiedzieć jak pomagamy naszym klientom? Sprawdź też nasze case studies

[spreaker type=player resource=”episode_id=44043829″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” autoplay=”false” live-autoplay=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]

Share