Business8 marca, 2021by prawnaposesjaDue diligence – czyli na co zwrócić uwagę przed kupnem nieruchomości

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/03/pexels-curtis-adams-5008413-1280x853.jpg

Due diligence to nic innego jak kompleksowy audyt nieruchomości. W ramach tego audytu przeprowadzamy kompleksowe badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz przygotowujemy dla klienta raport z przeprowadzonych badań. 

Co wchodzi w zakres tych badań czy też jest przedmiotem tego raportu?

Zakres due diligence może być różny i zależy od indywidualnych potrzeb inwestora. Najczęściej badanie due diligence obejmuje: 

  1. raport due diligence zawierający: opis nieruchomości w szczególności: położenie, wielkość, oznaczenia ewidencyjne,
  2. badanie rodzaju i zakresu praw przysługujących do nieruchomości oraz struktury właścicielskiej,
  3. weryfikację stanu prawnego nieruchomości wynikającego z ksiąg wieczystych,
  4. sprawdzenie czy na nieruchomości nie zostały ustanowione jakieś obciążenia,
  5. sprawdzanie czy w stosunku do nieruchomości nie zostały zgłoszone roszczenia osób trzecich (np. spadkobierców),
  6. badanie stanu podziałów geodezyjnych (np. informacje o stanie podziałów, czy toczą się postępowania podziałowe),
  7. oraz zapisów w ewidencji gruntów i budynków oraz weryfikację ich zgodność z zapisami w księgach wieczystych,

Do raportu przygotowanego dla inwestora dołączamy wypisy wraz z wyrysem z ewidencji gruntów, z KW, wypisy z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto w ramach due diligence nieruchomości ustalamy czy w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem audytu nie toczą się postępowania sądowe, np. postępowanie o wydanie nieruchomości, czy własność nieruchomości nie jest kwestionowana w drodze skargi pauliańskiej, czy nie toczą się postępowania o naruszenie posiadania albo postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.  

Następnie weryfikujemy uwarunkowania wynikające z miejscowej polityki planowania przestrzennego (wypisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jeśli istnieje, studium, decyzje o warunkach zabudowy, inne). W tym wypadku zwracamy szczególną uwagę na zapisy MPZP i/lub studium, w szczególności w zakresie ograniczeń nałożonych przez zapisy planistyczne.

Sprawdzamy też czy dana nieruchomość nie leży na obszarze chronionym prawnie (np. na terenie parku narodowego lub parku krajobrazowego, na obszarze Natura 2000, archeologiczna, ze względów wojskowych, inne).

Weryfikujemy wszystkie umowy dotyczące nieruchomości (np. umowy dzierżawy, umowy najmu, możliwość ich wypowiedzenia i koszty z tym związane);

Ustalamy czy w stosunku do nieruchomości nie przysługuje innemu podmiotowi prawo pierwszeństwa/pierwokupu. W tym przypadku należy podkreślić, że prawo pierwokupu może wynikać bezpośrednio z ustawy, np. w ustawie o ochronie przyrody ustawodawca przewidział, że parkowi narodowemu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonej w granicach parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa. To prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez dyrektora parku narodowego zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. W takiej sytuacji notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest obowiązany do zawiadomienia dyrektora parku narodowego o treści tej umowy.

W due diligence poddajemy weryfikacji również obecny sposób użytkowania poszczególnych nieruchomości; sprawdzamy czy dana nieruchomość nie położna w specjalnej strefie ekonomicznej, oraz weryfikujemy historyczne dane nieruchomości, czyli m.in. sprawdzamy  jak wcześniej teren był użytkowany i przeważnie badamy to pod kątem możliwości zlokalizowania na nim inwestycji przemysłowej/produkcyjnej. 

Kolejna ważna kwestia, którą powinien zawierać każdy raport due diligence jest weryfikacja uzbrojenia nieruchomości, czyli dostępu do mediów, ew. możliwości przyłączenia nieruchomości do istniejących sieci mediów, odległości od istniejących sieci, parametry techniczne dostępnych mediów wraz z ewentualną możliwością ich rozbudowy, w przypadku braku mediów na terenie informacje o kosztach i czasie związanych z ich doprowadzeniem. Sprawdzamy również czy dana nieruchomość ma drogi dojazdowe (w due diligence zamieszczamy informacje o jakości, stanie, parametrach technicznych i tonażu dróg istniejących a także informacje o planowanych/projektowanych drogach dojazdowych do terenów).

Na zlecenie inwestora weryfikujemy również to czy nieruchomość posiada urządzenia melioracyjne, sprawdzamy stan zadrzewienia (i tu chodzi informacje jak powierzchnia nieruchomości jest porośnięta przez drzewa, rodzaju drzew i krzewów, wysokości opłat jakie należy uiścić podczas wycinki, czasie potrzebnym na uzyskanie pozwolenia).

Ustalamy również potencjalne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości (w tym informacje na temat ryzyka wystąpienia zalań lub obsunięć terenu, przeszkodach naziemnych i podziemnych, wraz z kosztami związanymi z ewentualną niwelacją, odrolnienie działek

W końcu sprawdzamy również bardzo istotną kwestię jaką są informacje dotyczące nieruchomości sąsiadujących (czy sąsiedztwo powoduje ograniczenia w związku z możliwym planowanym umiejscowieniem inwestycji. 

Dlatego jesteśmy zdania, że sprzedaż czy też zakup nieruchomości to nie jest przysłowiowa bułka z masłem. Niestety, doświadczenie pokazuje, że zbierzemy i przeanalizujemy wszystkie dokumenty związane z nieruchomością, to dopiero wówczas widzimy czarno na białym z jakimi problemami będziemy musieli się zderzyć w związku z nabyciem danej nieruchomości. 

Masz pytania dotyczące due dilligence nieruchomości? Odezwij się do nas na: office@ipsolegal.pl lub skontaktuj się bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch-Wągiel. Jeśli natomiast zainteresowała Cię tematyka nieruchomości posłuchaj innych odcinków podcastu Prawnej (Po)sesji. Zapraszamy Cię również do śledzenia naszych mediów społecznościowych i oczywiście odsłuchania całego podcastu (do odtworzenia poniżej).

Chcesz wiedzieć jak pomagamy klientom? Sprawdź też nasze case studies

[spreaker type=player resource=”episode_id=43705613″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” autoplay=”false” live-autoplay=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]

Share