Uncategorized17 września, 2021by prawnaposesjaDo poczytania: odcinek 14 – umowa deweloperska

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/09/AdobeStock_163581515-1280x853.jpeg

Dzisiejszy odcinek jest poświęcony umowie deweloperskiej. Opowiem Wam o tym, kiedy zawierana jest umowa deweloperska, o osobach które mogą zawrzeć umowę deweloperską a także o niezbędnych elementach oraz formie umowy deweloperskiej. Opowiem wam również o tym dlaczego roszczenie nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej może być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest realizowane lub ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Opowiem wam również o zasadach odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Umowa deweloperska jest rodzajem umowy powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, której podstawową przyczyną działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. 

Umowę deweloperską możemy zdefiniować w ten sposób, że jest to umowa zawierana pomiędzy nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa czyli prawa własności nieruchomości. 

Natomiast w przypadku, gdy przedmiotem umowy jest dom jednorodzinny, to w takim wypadku umowę deweloperską możemy zdefiniować w ten sposób, że jest to umowa zawierana pomiędzy nabywcą a deweloperem, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa własności nieruchomości. 

Czyli istotą umowy deweloperskiej jest to, że po stronie dewelopera możemy mówić o tzw. świadczeniu budowlanym. 

Stronami umowy deweloperskiej są deweloper i nabywca. Pojęcia te zostały zdefiniowane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwanej potocznie ustawą deweloperską. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. 

Z tej definicji wynika, że po stronie dewelopera zawsze musi występować przymiot przedsiębiorcy, przy czym może on prowadzić działalność w dowolnej formie, np. w formie spółki prawa handlowego czy też osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą czy nawet w formie cywilnej (w tym wypadku jednak przypominam, że spółka cywilna nie jest spółką w rozumieniu prawa handlowego, ale jest umową o wspólne prowadzenie działalności gospodarczej przez kilka osób prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze). 

I tak jak powiedziałam wcześniej, status dewelopera definiowany jest także przez pryzmat świadczeń, do których jest on zobowiązany w wykonaniu umowy deweloperskiej – chodzi tutaj nie tylko o to świadczenie polegające na przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości, ale również o świadczenie budowlane polegające na wybudowanie i wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego czy też zabudowanie nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym.  

Dlatego utarło się przekonanie, że ustawa deweloperska i umowa deweloperska jest stosowana tylko do takich sytuacji, kiedy dane przedsięwzięcie deweloperskie jest w budowie. Możemy sobie wyobrazić sytuację, w której deweloper realizujący przedsięwzięcie deweloperskie rozpoczyna sprzedaż i ten budynek mieszkalny wielolokalowy, który jest przedmiotem tej inwestycji deweloperskiej, nie jest jeszcze wybudowany. W takiej sytuacji faktycznej w przypadku sprzedaży poszczególnych lokali zawiera się umowy deweloperskie i w takim wypadku mamy do czynienia z sytuacją, w której nabywca kupuje dziurę w ziemi (a co za tym idzie, w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku lub też zabudowania nieruchomości budynkiem jednorodzinnym i związku z tym mamy tutaj do czynienia ze świadczeniem budowlanym po stronie dewelopera). Podsumowując, tylko w takich sytuacjach, w których deweloper zobowiązuje się do spełnienia świadczenia budowlanego, mamy do czynienia ze stanem faktycznym, w którym na gruncie ustawy deweloperskiej, deweloper może zawierać umowy deweloperskie. 

Jeżeli budynek wielolokalowy jest już wybudowany i deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie lub też zgłosił zakończenie budowy, a organ architektoniczno-budowlany nie sprzeciwił się temu, to obecnie w takiej sytuacji deweloperzy zawierają z nabywcami umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości. Takie umowy nie są natomiast umowami deweloperskimi, ponieważ brakuje już tego elementu “wybudowania”, czyli tego świadczenia budowlanego. Do takich sytuacji już nie ma zastosowania ustawa deweloperska, a co za tym idzie w przypadku kiedy budynek jest już wybudowany, to najczęściej deweloperzy zawierają z nabywcami albo umowy rezerwacyjne mające cechy umowy przedwstępnej albo też umowy przedwstępne i dopiero w wykonaniu tych umów zostanie przeniesiona na nabywcę własność nieruchomości – czy to lokalu mieszkalnego czy też nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym. 

W ustawie deweloperskiej zdefiniowano również pojęcie nabywcy. Ustawodawca określa nabywcę jako osobę fizyczną uprawnioną do nabycia prawa własności nieruchomości i zobowiązaną do zapłaty ceny na poczet nabycia tego prawa. W związku z tym, ta ustawowa definicja ogranicza pojęcie nabywcy jedynie do osób fizycznych Z drugiej zaś strony nie wyłącza po stronie nabywcy możliwości bycia przedsiębiorcą, co generalnie oznacza, że nabywcą na gruncie obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej może być osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Natomiast to ulegnie zmianie i na gruncie nowo uchwalonej ustawy deweloperskiej, ustawodawca zdefiniował nabywcę w ten sposób, że jest to osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z umowę z deweloperem. Tym samym, na gruncie nowej ustawy deweloperskiej, która zacznie obowiązywać od dnia 1 lipca 2022 roku, ustawodawca wyłączył z grona nabywców osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, jeżeli to nabycie jest związane z działalnością gospodarczą tej osoby lub z działalnością zawodową tej osoby. 

I żebyśmy się dobrze zrozumieli, takie zdefiniowanie nabywcy w nowej ustawie deweloperskiej nie oznacza, że jeżeli ktoś jest prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, to w takim wypadku nie jest chroniony na gruncie nowej ustawy deweloperskiej. Oczywiście, taka osoba jako nabywca jest chroniona pod warunkiem, że nabywa dany lokal mieszkalny czy też nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym na cele niezwiązane bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. 

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest albo samodzielny lokal mieszkalny, albo dom jednorodzinny. Jeżeli chodzi o definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego to w takim wypadku ustawa deweloperska odwołuje się do ustawy o własności lokali. Ustawa o własności lokali definiuje samodzielny lokal mieszkalny w ten sposób, że jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. 

Z zakresu ustawy deweloperskiej wyłączone są lokale o innym przeznaczeniu niż służąca zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, czyli np. lokale usługowe, handlowe, biurowe, użytkowe – nawet jeżeli dopuszczają pobyt ludzi w celach mieszkalnych (np. apartamenty wakacyjne, które są tak naprawdę lokalami użytkowymi i jeżeli nabywamy taki apartament w ramach inwestycji – czy to condohotelu, czy aparthotelu – to w takim wypadku my nie nabywamy lokalu mieszkalnego, tylko lokal użytkowy i związku z tym do takich inwestycji ustawa deweloperska, a co za tym idzie umowa deweloperska, nie będą miały zastosowania. 

Z lokalem mieszkalnym mogą być związane pomieszczenia przynależne, np. komórka lokatorska i w ten sposób mogą one wchodzić w skład przedmiotu umowy deweloperskiej. 

Umowa deweloperska powinna również wskazywać wielkość udziałów przypadających nabywcy w nieruchomości wspólnej. Taką nieruchomością wspólną jest zarówno nieruchomość gruntowa, jak i budynek wielolokalowy, który jest posadowiony na danej nieruchomości. W związku z tym, w umowie deweloperskiej powinna zostać wskazana wielkość udziałów przypadających nabywcy w takiej nieruchomości. Co ważne (i o czym bardzo dużo osób nie wie) to fakt, że np. balkon, który jest przynależny do danego mieszkania lub taras czy też ogródek, nie są częściami lokalu mieszkalnego, ale elementami nieruchomości wspólnej.

Natomiast dom jednorodzinny możemy zdefiniować w ten sposób, że jest to zarówno dom mieszkalny, jak i samodzielna część domu bliźniaczego, jak również samodzielna część domu szeregowego. Definicję samodzielnej części domu bliźniaczego lub szeregowego należy interpretować w ten sposób, że chodzi o jeden z dwóch domów w zabudowie bliźniaczej albo jeden z domów w ciągu zabudowy. Każdy z domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej powinien znajdować się na odrębnej działce z odrębną księgę wieczystą, co za tym idzie przedmiotem nabycia jeśli chodzi o dom jednorodzinny jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym (samodzielnym domem mieszkalnym czy też samodzielną częścią domu bliźniaczego lub też samodzielną częścią domu szeregowego.  

W przypadku zabudowy bliźniaczej czy też szeregowej, podziału nieruchomości gruntowej możemy dokonać zarówno przed rozpoczęciem budowy jak i w jej trakcie, albo już po wybudowaniu i do tego stosuje się przepisy art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

W przypadku domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej czy też w zabudowie szeregowej bardzo ważne jest to, w jaki sposób przedsięwzięcie deweloperskie i przedmiot tego przedsięwzięcia deweloperskiego został zdefiniowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zdarza się czasami tak, że nawet jeśli wizualnie mamy do czynienia z zabudową szeregową, to nie możemy mówić tu o samodzielnej części domu szeregowego, ponieważ w tej zabudowie szeregowej mamy lokale mieszkalne i zwykle w takim przypadku jest wydawana decyzja o pozwoleniu na budowę budynku wielolokalowego w zabudowie szeregowej. 

Elementy, które powinny zostać zawarte w umowie deweloperskiej ustawodawca wymienił w ustawie deweloperskiej. Ustawa deweloperska wskazuje nam treść umowy deweloperskiej. W związku z tym, w umowie deweloperskiej w pierwszej kolejności powinniśmy określić jej strony, miejsce i datę podpisania umowy, a także ceny nabycia prawa czyli nabycia prawa własności nieruchomości (lokalu mieszkalnego czy to nieruchomości zabudowanej gruntowej zabudowanej budynkiem). Cena musi zawierać w sobie podatek od towarów i usług, czyli musi zostać wskazana wartość brutto oraz ewentualne inne elementy cenotwórcze. 

Umowa deweloperska może, lecz nie musi, wskazywać czynniki kształtujące wysokość ceny. W umowie deweloperskiej możemy zatem wskazać cenę wprost lub też możemy wskazać elementy, które składają się na wartość brutto.  Jeżeli na przykład nabywamy lokal mieszkalny za cenę x oraz prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego znajdującego się w garażu podziemnym określonego szczegółowo jakimś numerem za cenę y oraz komórkę lokatorską za cenę z, to na całościową cenę nabycia brutto w umowie deweloperskiej składają się wszystkie powyższe kwoty (x, y, z). Cenę nabycia możemy też określić w ten sposób, że będzie ona stanowiła czyli iloczyn metrów kwadratowych powierzchni danego lokalu mieszkalnego oraz cenę brutto za 1 metr kwadratowy tego lokalu (to jest najczęstszy sposób określenia ceny w umowie deweloperskiej). 

Natomiast postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące waloryzacji ceny nabycia najczęściej odnoszą się do dwóch sytuacji Po pierwsze, jest to zmiana wysokości stawki podatku od towarów i usług czyli podatku VAT. Waloryzacja ceny nabycia odnosi się również do sytuacji, w której mamy różnice pomiędzy powierzchnią przedmiotu umowy określoną w umowie deweloperskiej a jego powierzchnią użytkową ustaloną w wyniku pomiarów powykonawczych. Może się bowiem okazać, że w wyniku pomiarów powykonawczych ta powierzchnia będzie mniejsza lub większa od tej, która została określona w umowie deweloperskiej. I co za tym idzie w praktyce przyjmuje, że jeżeli ta różnica waha się w granicach 2%, to w takim wypadku strony nie dokonują waloryzacji ceny nabycia. Natomiast jeżeli różnica pomiędzy powierzchnią przedmiotu umowy określoną w umowie deweloperskiej a jego powierzchnię użytkową ustaloną w wyniku pomiarów powykonawczych przekracza tę dozwoloną granicę 2%, to w takim wypadku strony dokonają waloryzacji ceny nabycia na podstawie ceny jednostkowej metra kwadratowego. Na podstawie tej kwoty będzie dokonana waloryzacja ceny nabycia. 

W umowie deweloperskiej musi się znaleźć informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie, w szczególności taka informacja musi obejmować informacje: o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności musi zostać oznaczony właściciel lub użytkownik wieczysty, muszą zostać wskazane istniejące na nieruchomości obciążenia hipoteczne i służebności. 

W umowie deweloperskiej powinno zostać określone położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy. Jeżeli przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny, to w umowie deweloperskiej musi się również znaleźć informacja o usytuowaniu lokalu mieszkalnego w budynku. W umowie deweloperskiej powinna znaleźć się również informacja o powierzchni i układzie pomieszczeń oraz zakresie i standardzie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. W tym miejscu chciałabym tylko zwrócić uwagę, że zakres i standard prac wykończeniowych powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Czyli takie określenia jak “stan surowy zamknięty” czy też “stan deweloperski”, czy nawet “stan pod klucz” nie spełniają tego wymogu. 

Co jest bardzo ważne, w umowie deweloperskiej musi zostać określony termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości. Termin ten powinien zostać określony w sposób stanowczy za pomocą konkretnej daty – pełni on bowiem funkcję gwarancyjną.  Datę tę należy traktować jako termin maksymalny, ponieważ możliwe jest zawarcie umowy przenoszącej własność przed terminem, który został wskazany w umowie deweloperskiej – zdarzają się też takie sytuacje w praktyce, kiedy deweloper kończy szybciej dane przedsięwzięcie deweloperskie i np. wyodrębnia lokale mieszkalne i przenosi własność na 8 miesięcy przed terminem wskazanym w umowie deweloperskiej. Natomiast częstsze są sytuacje, kiedy deweloper nie dotrzymuje terminu przeniesienia własności wskazanego w umowie deweloperskiej i najczęściej w takim przypadku – jeżeli są oczywiście zastrzeżone kary umowne – to nabywca ma prawo do naliczenia kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości.

W umowie deweloperskiej powinna zostać również wskazana wysokość i terminy lub warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.  Terminy czy też warunki spełnienia świadczenia pieniężnych przez nabywców mogą być uregulowane na trzy sposoby. 

  1. Po pierwsze, można w umowie umieścić konkretne daty wpłaty poszczególnych świadczeń na poczet ceny;
  2. Po drugie, można uregulować to w ten sposób, że uzależniamy wpłaty poszczególnych świadczeń od zajścia pewnych zdarzeń – w szczególności od postępu prac określonych szczegółowo w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego;
  3. Po trzecie, w umowie możemy połączyć terminy i zdarzenia, czyli np. poprzez wskazanie terminu dokonania wpłaty przy założeniu, że nastąpi to nie wcześniej niż z dniem zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie.

W umowie deweloperskiej muszą zostać zawarte informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej. Jeżeli będziecie słuchać ten odcienek w sytuacji, gdy w obrocie prawnym będzie już obowiązywać nowa ustawa deweloperska i deweloperzy będą dokonywać się sprzedaży i zawierania umów deweloperskich na podstawie nowej umowy deweloperskiej, to w takim wypadku w umowie deweloperskiej powinna znaleźć się informacja dotycząca mieszkaniowego rachunku powierniczego już bez informacji o gwarancji bankowej czy też gwarancji ubezpieczeniowej, ponieważ te dwa środki ochrony wpłat nabywcy zostaną przez ustawodawcę uchylone.

Informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym powinna dokładnie określać jego rodzaj, tzn. w umowie powinno zostać opisane czy jest to zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy czy też otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W umowie deweloperskiej musi zostać wskazany numer rachunku powierniczego i co jest bardzo ważne to to, że nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank na zlecenie dewelopera. 

W umowie deweloperskiej powinien również zostać wskazany numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone. Należy opisać decyzję o pozwoleniu na budowę w treści umowy deweloperskiej oraz wszelkie decyzje zmieniające pozwolenie na budowę i decyzje przenoszące pozwolenie na budowę z pierwotnego inwestora na dewelopera. W umowie deweloperskiej powinien zostać wskazany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. 

W umowie należy również przewidzieć, że naruszenie terminu zakończenia realizacji prac budowlanych przez dewelopera wiąże się z określonymi konsekwencjami, np. z obowiązkiem zapłaty kary umownej przez dewelopera, z prawem nabywcy do powstrzymania się zapłatą kolejnej transzy świadczenia pieniężnego czy też z prawem do odstąpienia od umowy. 

W umowie deweloperskiej powinny również zostać określone warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z prawa odstąpienia od umowy.  Ustawodawca w ustawie deweloperskiej wprost wskazuje przyczyny, które jeżeli zaistnieją, to skutkują tym, że nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22, czyli w tym przepisie, w którym została wskazana podstawowa treść umowy deweloperskiej. 

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach.

Kolejną przesłanką odstąpienia od umowy jest sytuacja, w której deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami albo jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. 

Nabywca może również odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Ostatni przypadek, w którym nabywcy przysługuje ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, to sytuacja gdy deweloper nie przenosi na nabywcę prawa określonego w umowie deweloperskiej (tj. prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym) w terminie określonym w umowie deweloperskiej. 

We wszystkich przypadkach – oprócz tego ostatniego – nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia. 

Natomiast w przypadku, gdy deweloper nie przenosi na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie wskazanym w umowie, to nabywca przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. I w takiej sytuacji, nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. 

Natomiast deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Możemy sobie zatem wyobrazić sytuację, w której nabywca spóźnia się ze spełnieniem świadczenia na rzecz dewelopera, np. spóźnia się z wpłaceniem jednej z transz albo gdy nabywca wpłaci transzę w nieprawidłowej wysokości, to w takim wypadku deweloper powinien wysłać do nabywcy na piśmie wezwanie do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni, a jeżeli w tym dodatkowym terminie 30 dni nabywca nie spełniłby tego świadczenia, do którego wzywa go deweloper, to w takim wypadku deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. 

Deweloper ma również prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności. W takiej sytuacji deweloper powinien dwukrotnie doręczyć nabywcy wezwanie w formie pisemnej – w odstępie co najmniej 60 dni – do stawienia się do odbioru technicznego lokalu czy też do stawienia się na podpisanie aktu przenoszącego własność i jeżeli nabywca w ciągu tego wyznaczonego terminu nie stawi się, pomimo dwukrotnego wezwania, które jest dokonane w odstępie co najmniej 60 dni, to w takim wypadku deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej. Jeżeli jednka niestawienie się nabywcę  jest działaniem siły wyższej, to takie prawo dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest wyłączone. 

Co jest bardzo ważne, w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa do odstąpienia od umowy, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatę oznaczonej sumy – czyli nie można w umowie przewidzieć odstępnego. 

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Istotne jest również to, żeby skutecznie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Dlaczego ta forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi jest taka ważna? W tym przypadku mają zastosowanie przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnią z tą ustawą, żeby dokonać wykreślenia roszcznia, które jest wpisane w dziale III księgi wieczystej, czyli roszczenia nabywcy o przeniesienie na niego prawa własności nieruchomości, muszą zostać przedłożone stosowne dokumenty. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zastrzega, że do wykreślenia prawa wpisanego w księdze wieczystej zgoda na wykreślenie musi zostać udzielona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, więc jeżeli nabywca chce skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej, to musi pamiętać o zachowaniu właściwej formy takiego oświadczenia o odstąpieniu od umowy.  

W umowa deweloperska powinna również określać wysokość kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Należy pamiętać, że zastrzeżenie w umowie kary umownej musi odpowiadać regułom wynikającym z art. 483 Kodeksu cywilnego. Na rzecz dewelopera mogą zostać zastrzeżone odsetki za opóźnienie nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego, czyli za opóźnienie w zapłacie części ceny. 

Co bardzo istotne, wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Na rzecz nabywcy może zostać zastrzeżona kara umowna za niespełnienie przed dewelopera świadczenia niepieniężnego i kara umowna powinna dotyczyć przynajmniej nie przeniesienia przez dewelopera prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W umowie deweloperskiej można także zastrzec, że kara umowna należna nabywcy może zabezpieczać terminowość przedstawienia przedmiotu umowy do odbioru technicznego. Czyli tutaj mamy dowolność stron jeżeli chodzi o zastrzeganie kar umownych na rzecz nabywcy – z tym zastrzeżeniem, że w przypadku dewelopera – wysokość kar umownych zastrzeżonych na rzecz dewelopera od nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. I co jest bardzo ważne w przypadku dewelopera, jeżeli zastrzegamy kary umowne na rzecz nabywcy, to nie możemy limitować wysokości tych kar umownych – czyli np. nie możemy zastrzec, że w umowie będzie przewidziana kara umowna w przypadku opóźnienia w terminowym przeniesieniu prawa własności w wysokości na przykład 0,01% ceny nabycia za każdy dzień opóźnienia lecz nie więcej niż 5000 zł.  Takie zastrzeżenie kary umownej w umowie deweloper będzie stanowić klauzulę abuzywną i może zostać uznane za bezskuteczne w stosunku do nabywcy. Warto zapamiętać, że deweloperzy nie mogą limitować wysokości kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. 

W umowie deweloperskiej powinniśmy również wskazać sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego. W umowie deweloperskiej musi się również znaleźć oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, a także informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym. 

W umowie deweloperskiej mogą się również również dodatkowe elementy, tzw.  opcjonalne elementy treści umowy deweloperskiej. Dodatkowymi elementami są m.in. postanowienia określające zasady zarządu nieruchomością wspólną, postanowienia wyrażające zgody nabywcy na podział nieruchomości wspólnej do korzystania przez jej współwłaścicieli, postanowienia wyrażające zgody nabywcy na dysponowanie nieruchomością przez dewelopera w celu realizacji budowy kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, postanowienia wyrażające zgodę na ustanowienie służebności czy też np. oświadczenia nabywcy o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 KPC co do obowiązku zapłaty ceny.

Umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. W takim wypadku w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, w dziale III ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę. W przypadku domu jednorodzinnego, w księdze wieczystej ujawnia się roszczenie nabywcy o przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

I co jest bardzo ważne to to, że ani ustawa deweloperska, ani przepisy ustawy Prawo o notariacie, nie dają nabywcy i deweloperowi i możliwości rezygnacji z wpisu roszczenia na podstawie umowy deweloperskiej do księgi wieczystej. W takim wypadku notariusz zawsze ma obowiązek złożyć stosowny wniosek jeśli tylko deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Wniosek o wpis roszczenia nabywcy na podstawie umowy deweloperskiej składa notariusz, a opłata sądowa za złożenie wniosku, jak również wynagrodzenie notariusza za jego złożenie, w równych częściach obciąża nabywcę i dewelopera. 

W ustawie deweloperskiej wprowadzono również zasadę, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce mają zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy. Ochrona nabywcy polega zatem na poddaniu stosunku prawnego ukształtowanego umową deweloperską działaniu tak zwanych norm semiimperatywnych chroniących jednostronnie nabywcę (tak jak w przypadku ochrony konsumenta czy też ochrony pracownika na podstawie kodeksu pracy). 

I kończąc już ten dzisiejszy odcinek, chciałabym zwrócić waszą szczególną uwagę na to, że pomimo tego, iż umowa deweloperska jest obwarowana pewnym formalizmem ustawowym – ponieważ nie dość, że umowa deweloperska jest umową zawieraną w formie aktu notarialnego, to jeszcze ustawodawca przewidział ustawowe elementy treści umowy deweloperskiej, a dodatkowo jeszcze ustawodawca limituje wysokość kar umownych zastrzeżonych na rzecz dewelopera oraz wysokość odsetek, których deweloper może żądać od nabywcy – to i tak zdarzają się takie sytuacje, w których umowy deweloperskie zawierają w sobie klauzule abuzywne. W związku z tym, Prezes Urzędu Konkurencji i Konsumentów wydał już co najmniej 2 raporty, w których szczegółowo wymienił najczęściej powtarzające się klauzule abuzywne w umowach deweloperskich. Klauzule abuzywne to takie klauzule, które w sposób rażący naruszają interesy konsumenta (nabywcy) i są jednocześnie jednostronnie ustalane przez dewelopera we wzorze umowy deweloperskiej, która jest przedstawiana nabywcy. Najczęstszymi klauzulami abuzywnymi, które pojawiają się w umowach deweloperskich są klauzule dotyczące odbioru technicznego lokalu lub też w domu jednorodzinnego, np. zastrzeżenie w umowie, że w przypadku w którym nabywca nie stawi się do odbioru technicznego w terminie wyznaczonym przez dewelopera, to deweloper może jednostronnie odebrać lokal. Oczywiście taka klauzula jest klauzulą abuzywną, ponieważ jest niezgodna z postanowieniami ustawy deweloperskiej, która wskazuje, że odbiór techniczny jest dokonywany w obecności nabywcy – innymi słowy – deweloper nie ma prawa jednostronnie odebrać lokalu w sytuacji w której nabywca nie stawia się w terminie odbioru wyznaczonym przez dewelopera.

Należy wyraźnie podkreślić, że sam fakt, iż umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego i jest ona przygotowywana przez notariusza nie oznacza, że rejent w przypadku stwierdzenia, iż w umowie deweloperskiej są klauzule abuzywne, może odmówić sporządzenia tego aktu lub zawarcia umowy deweloperskiej w jego obecności. Dlatego – przed podpisaniem umowy deweloperskiej – zawsze warto skonsultować treść umowy deweloperskiej z prawnikiem. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper powinien dostarczyć nabywcy prospekt informacyjny, a załącznikiem do prospektu informacyjnego jest właśnie wzór umowy deweloperskiej, która będzie zawierana w przyszłości pomiędzy nabywcą i deweloperem. Już dysponując wzorem umowy umowy deweloperskiej stanowiącej załącznik do prospektu informacyjnego, nabywca może udać się do prawnika zajmującego się nieruchomościami i uzyskać poradę prawną co do tego czy postanowienia umowy deweloperskiej są zgodne z postanowieniami ustawy deweloperskiej lub czy znajdują się w niej jakieś klauzule abuzywne. 

Z doświadczenia wiem, że najczęściej deweloperzy przedstawiają umowę deweloperską jaką umowę nienegocjowalną i, że nabywca nie ma żadnej możliwości aby zmienić coś w treści umowy deweloperskiej. Natomiast doskonale zdaję sobie sprawę z tego, że jeżeli przedstawimy deweloperowi rzetelne argumenty oraz wskażemy na pewne nieścisłości w umowie deweloperskiej, to deweloper skłania się ku temu, żeby negocjować takie kwestionowane przez nabywcę postanowienia umowy deweloperskie. Dla przykładu – w przeszłości, miałam taką sytuację,  w kórym wynegocjowałam w umowie deweloperskiej dla jednego z nabywców, że w przypadku niedotrzymania przez dewelopera terminów realizacji poszczególnych etapów inwestycji – nabywca miał uprawnienie do powstrzymania się od zapłaty transzy do czasu, aż deweloper ukończył poszczególny etap inwestycji i jednocześnie był uprawniony do żądania od dewelopera zapłaty kary umownej. Co się okazało w trakcie realizacji tej inwestycji i deweloper opóźnił się zakończeniem poszczególnych etapów wypadku 4 z 5 tych etapów. W umowie deweloperskiej za opóźnienie w realizacji każdego z etapów zastrzeliliśmy karę umowną w wysokości 10.000 zł niezależnie od liczby tych dni opóźnienia. Dzięki temu, że wynegocjowaliśmy, aby w umowie deweloperskiej zastrzec karę umowną w takim kształcie, nasz nabywca obniżył cenę nabycia o 40.000 zł – ponieważ kara umowna była przewidziana w wysokości 10.000 zł za opóźnienie w przypadku opóźnienia w realizacji każdego z tych 5 etapów. Skoro deweloper opóźnił się w realizacji 4 etapów, to powinien był zapłacić na rzecz nabywcy karę umowną w wysokości 40.000 zł. Przy przeniesieniu własności nieruchomości strony wzajemnie skompensowany swoje roszczenia, to znaczy nabywca musiał zapłacić cenę sprzedaży niższą o kwotę 40.000 zł tytułem należnych nabywcy od dewelopera kar umownych. Dzięki takiemu rozwiązaniu nabywcy udało się zaoszczędzić 40.000 zł i mógł tą kwotę przeznaczyć na wykończenie mieszkania.

Morał z tej historii jest taki, że zawsze warto negocjować umowy deweloperskie i inne umowy zawierane z deweloperem po to, aby zabezpieczyć swoje interesy, ponieważ opóźnienie w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest czymś szczególnie rzadkim, wręcz przeciwnie – zdarza się bardzo często. 

Im lepiej zabezpieczymy swoje interesy w umowie deweloperskiej, tym większe korzyści osiągniemy później. Ważne jest również to, że w takim przypadku deweloper będzie czuł pewnego rodzaju respekt przed nabywcą jeśli chodzi o wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Masz pytania dotyczące nowej ustawy deweloperskiej? Odezwij się do nas na: office@ipsolegal.pl lub skontaktuj się bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch-Wągiel. Jeśli natomiast zainteresowała Cię tematyka nieruchomości posłuchaj innych odcinków podcastu Prawnej (Po)sesji.

Chcesz wiedzieć jak pomagamy klientom? Sprawdź też nasze case studies

[spreaker type=player resource=”episode_id=45507684″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]

Share