Uncategorized27 lipca, 2021by prawnaposesjaDo poczytania: odcinek 12 – nowa ustawa deweloperska

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/07/AdobeStock_310139681_Easy-Resize.com_.jpg

W tym odcinku Agnieszka Kolbuch – Wągiel opowie Ci o zmianach jakich dozna ustawa deweloperska, które zostaną wprowadzone poprzez niedawno uchwaloną ustawę z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 

W dzisiejszym odcinku omówimy sobie najważniejsze różnice pomiędzy dotychczasowym stanem prawnym a zmianami wprowadzonymi przez tzw. nową ustawę deweloperską. 

Na wstępie opowiem Wam o tym, co zostało uregulowane w nowej ustawie deweloperskiej. 

Nowa ustawa deweloperska określa:

  1. środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
  2. zasady wypłaty środków finansowanych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
  3. obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego do domu jednorodzinnego;
  4. zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;
  5. zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą w których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; 
  6. prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszka albo domu jednorodzinnego;
  7. zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności stron umowy w tym zakresie;
  8. zasady działania i zakres odpowiedzialności deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.

Jednocześnie nowa ustawa deweloperska wprowadza dodatkowe elementy umowy deweloperskiej, jak również nowe informacje, które ma zawierać prospekt informacyjny. Niemniej jednak najważniejszą zmianą jaka została wprowadzona przez nową ustawę deweloperską jest zmiana zakresu przedmiotowego ustawy deweloperskiej. Co mamy przez to rozumieć? W obowiązującym stanie prawnym sposób sformułowania przepisów określających zakres przedmiotowy ustawy deweloperskiej, a także niektóre definicję i sama treść umowy deweloperskiej, powodują wątpliwości interpretacyjne, które doprowadziły do takiej praktyki, że stosowano przepisy ustawy deweloperskiej wyłącznie do tych umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub odpowiednio przy domu jednorodzinnym nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy. 

W konsekwencji, w dotychczasowym stanie prawnym ustawę deweloperską stosowano do tych umów, których przedmiotem było nabycie przez nabywcę tzw. “dziury w ziemi”. Jeżeli budynek wielolokalowy był już wybudowany i de facto deweloper w umowie nie zobowiązywał się do wybudowania (a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego), to w takiej sytuacji przepisy ustawy deweloperskiej nie były stosowane. 

Obecnie – gdy opada tzw. świadczenie budowlane (deweloper nie zobowiązuje się do wybudowania budynku lub do zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym) – nie jest zawierana umowa deweloperska, ale np. umowa rezerwacyjna albo umowa przedwstępna. Konsekwencją takiego uregulowania jest to, że środki wpłacone przez nabywcę nie korzystają z ochrony przewidzianej w ustawie deweloperskiej. 

Ustawodawca zauważył, że taka interpretacja przepisów obecnej ustawy deweloperskiej ogranicza możliwość ochrony nabywcy w stosunku do umów zawieranych z deweloperem po zakończeniu budowy lub uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. W praktyce, po uzyskaniu tego pozwolenia deweloper wciąż może zawierać umowy, których zakres jego zobowiązania różni się od umowy deweloperskiej, ponieważ nie obejmuje już etapu wybudowania, ale obejmują one jedynie zobowiązanie do ustanowienia prawa odrębnej własności i przeniesienia tej własności bądź tylko zobowiązanie do przeniesienia własności.  W takiej sytuacji nabywca przy zawarciu takiego rodzaju umowy i po wpłaceniu ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w dalszym ciągu  nie jest właścicielem tej nieruchomości, ponieważ przeniesienie własności następuje na podstawie innej umowy i w innym czasie, 

W praktyce wygląda to tak, że po wybudowaniu budynku wielolokalowego czy też po zakończeniu budowy przy domach jednorodzinnych, deweloper zawiera z nabywcą albo umowę rezerwacyjną, która miała elementy umowy przedwstępnej, albo też właściwą umowę przedwstępną i na podstawie jednej tych umów nabywca wpłaca na rzeczy deweloper środki i te środki nie są objęte ochroną na podstawie ustawy deweloperskiej. 

Ustawodawca zauważył także to, że obecne przepisy ustawy deweloperskiej nie mają również zastosowania do nowych lokali mieszkalnych czy domów jednorodzinnych powstałych w wyniku przebudowy. Dla przykładu, jeżeli deweloper prowadzi jakieś przedsięwzięcie deweloperskie polegające na przebudowie budynków pofabrycznych albo hoteli i powstały w wyniku tych działań deweloperów nieruchomości (najczęściej lokale mieszkalne) są de facto nowe – wybudowane od przysłowiowego zera –  to nie są one objęte zakresem ustawy deweloperskiej. 

W związku z tym, autorzy nowej ustawy deweloperskiej uznali, że wszystkie opisane powyżej sytuacje wymagają objęcia zakresem nowej ustawy deweloperskiej w celu pełniejszej ochrony nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. 

W konsekwencji, przepisy nowej ustawy deweloperskiej stosuje się do umów zawartych pomiędzy nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

  1. wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę – czyli de facto mamy tutaj powtórzenie z obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej (jest to opis tzw. kupowania dziury w ziemi); 
  2. ustanowienia własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę – czyli w przypadku takiej umowy nabywca nie kupuje dziury w ziemi – budynek wielolokalowy jest już wybudowany – natomiast nie jest jeszcze ustanowiona odrębna własność lokalu. W obecnym stanie prawnym ustawa deweloperska nie miała zastosowania do takich sytuacji. 
  3. przeniesienia na nabywcę w lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu – czyli nowa ustawa deweloperska ma również zastosowanie do takiej sytuacji, gdy jest już wybudowany budynek wielolokalowy i ustanowiona już odrębną własność lokalu, a na podstawie umowy zawieranej z nabywcą deweloper zobowiązuje się do sprzedaży takiego wyodrębnionego lokalu;   

Z powyższego jasno wynika, że w nowej ustawie deweloperskiej został rozszerzony  zakres przedmiotowy ustawy o umowy, które są zwierane przez dewelopera i nabywcę już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku lub już po wyodrębnieniu lokali w budynku wielolokalowym.  W praktyce często zdarzają się takie sytuacje, że nie zawsze wszystkie lokale udaje się sprzedać już na etapie “budowania” budynku wielolokalowego. Część lokali w budynku wielolokalowym jest sprzedawana także wtedy, kiedy inni nabywcy już mieszkają w danej nieruchomości wielolokalowej. Również do takich stanów faktycznych będzie miała zastosowanie nowa ustawa deweloperska. 

Powyżej opisałam Wam trzy stany faktyczne, w których będzie miała zastosowanie nowa ustawa deweloperska do lokali mieszkalnych, a jak wygląda sytuacja w przypadku domów jednorodzinnych? 

W przypadku domów jednorodzinnych, nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie do umów zawieranych przez nabywcę i dewelopera, w których deweloper zobowiązuje się do zabudowania gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub też przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego z części nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych – czyli de facto mamy tutaj powtórzenie z obecnej ustawy deweloperskiej. Przenosząc tą definicję na język nieprawniczy może zobrazować to w ten sposób, że nowa deweloperska będzie miała zastosowanie do sytuacji, w których nabywca podpisuję z deweloperem umowę deweloperską, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zabudowania “czystej” nieruchomości gruntowej budynkiem jednorodzinnym, a następnie po zabudowaniu tej nieruchomości budynkiem jednorodzinnym, deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej lub też przeniesienie prawa użytkowania wieczystego –  jeżeli inwestycja związana z budową osiedla domów jednorodzinnych jest realizowana nieruchomości co do której deweloperowi przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu. 

Nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie również do umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub też użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego. 

W praktyce wygląda to tak, że umowa pomiędzy deweloperem i nabywcą jest zawierana już po tym, jak deweloper wybudował osiedle domów jednorodzinnych (nieruchomości zostały fizycznie zabudowane domami jednorodzinnymi), a deweloper zawiera z nabywcą umowę, na podstawie której zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej tym domem jednorodzinnym. Do takich sytuacji nowa ustawa deweloperska również będzie miała zastosowanie. W obecnym stanie prawnym, w sytuacji, kiedy deweloper zabudował już nieruchomość budynkiem jednorodzinnym i oferuje sprzedaż takiej nieruchomości ustawa deweloperska nie ma zastosowania, a co za tym idzie, środki wpłacane przez nabywcę nie korzystają z ochrony przewidzianej w ustawie deweloperskiej. Dlatego – aby uniknąć takich sytuacji – ustawodawca rozszerzył zakres przedmiotowy nowej ustawy deweloperskiej i również w przypadku nieruchomości już zabudowanej domem jednorodzinnym nowa ustawa deweloperska będzie również miała zastosowanie do umów zawieranych pomiędzy deweloperem a nabywcą. 

Z pewnością po przeczytaniu powyższego fragmentu doszliście do wniosku, że jest jednak sposób na to, żeby ominąć stosowanie przepisów nowej ustawy deweloperskiej do umów zawieranych pomiędzy nabywcą a deweloperem. Wystarczy, że zamiast umów rezerwacyjnych, umowy deweloperskiej czy innych  zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, będą od razu zawierane umowy sprzedaży – czyli umowy o skutku rozporządzającym (przenoszącym od razu własność nieruchomości). Ustawodawca, projektując nową ustawę deweloperską, przewidział również taką sytuację. W nowej ustawie deweloperskiej zostało wprost wskazane, że niektóre z przepisów nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do umów sprzedaży zawieranych pomiędzy nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub też przeniesienie na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego posadowionego. 

Do umów sprzedaży będą miały zatem zastosowanie przepisy dot. obowiązku dostarczenia nabywcy prospektu informacyjnego, zawarcia umowy rezerwacyjnej, a także przepisy ustawy związane z odbiorem technicznym lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 

Dla przykładu, w przypadku umowy sprzedaży lokalu, który został już wyodrębniony, nabywca i deweloper będą zobowiązani do tego, aby dokonać odbioru technicznego takiego lokalu mieszkalnego.

Przepisy znowelizowanej ustawy rozszerzają zakres przedmiotowy również poprzez włączenie w zakres jej stosowania sprzedaży garaży, komórek lokatorskich lub innych lokali użytkowych, które są zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego. Przepisy ustawy deweloperskiej będą miały zatem zastosowanie do umów, których przedmiotem jest nabycie lokalu użytkowego w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, która dotyczy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego. W praktyce oznacza to, że przepisy ustawy będą miały zastosowanie do umów o lokal użytkowy zawieranych równocześnie – jedność stron, czasu i miejsca zawarcia umowy – z umową o lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny – i tylko wtedy, gdy lokal użytkowy jest zlokalizowany w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. 

Należy również podkreślić, że w nowej ustawie deweloperskiej ustawodawca zdefiniował pojęcie dewelopera i nabywcy lokalu mieszkalnego. Nabywcą jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zawiera z deweloperem jedną z umów, których przedmiotem jest nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W tym miejscu warto również zauważyć, że jeżeli nabywamy lokal użytkowy (np. garaż lub komórkę lokatorską) wraz z naszym lokalem mieszkalnym lub domem jednorodzinnym, to do takiej umowy będą miały zastosowanie przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Natomiast nowa ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania do umów zawieranych pomiędzy deweloperem a nabywcą – przedsiębiorcą, których przedmiotem jest lokal mieszkalny lub użytkowy nabywany na potrzeby związane z prowadzeniem swojej działalności gospodarczej.

Zdaniem ustawodawcy, rozszerzenie zakresu zastosowania ustawy deweloperskiej również na lokale użytkowe jest potrzebne z uwagi na to że, obecnie środki wpłacane przez nabywcę tytułem ceny za lokal mieszkalny podlegają ochronie przewidzianej w przepisach ustawy deweloperskiej, natomiast takiej ochronie nie podlegają środki nabywcy wpłacone tytułem ceny za nabywany łącznie z lokalem mieszkalnym lokal użytkowy (np. garaż, komórka lokatorka). Wobec tego, ustawodawca uznał, że należy to uregulować w taki sposób, aby ochroną ustawy deweloperskiej objąć również środki wpłacane przez nabywców tytułem równoczesnego nabycia lokalu użytkowego. Celem tej regulacji jest wyeliminowanie zawierania dwóch oddzielnych umów – czyli umowy o lokal użytkowy oraz umowy co do której nabywca nabywa lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.  

Kolejnym novum w znowelizowanej ustawie deweloperskiej jest konieczność otwarcia mieszkaniowego rachunku powierniczego już w momencie rozpoczęcia sprzedaży zdefiniowanej jako podanie tego faktu do publicznej wiadomości.  Ustawa precyzyjnie określa moment, w którym deweloper ma obowiązek posiadania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Natomiast dotychczasowe przepisy określały jedynie to, że umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera się dla przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie nowej ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego prowadzonego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy, w ramach której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz nabywcy własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W nowej ustawie deweloperskiej rozszerzono zatem okres, w którym deweloper musi posiadać  mieszkaniowy rachunek powierniczy. 

Co więcej nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość tych wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego określonych w harmonogramie. 

Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego określonego w harmonogramie. Deweloper będzie zobowiązany do poinformowania nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego i od tego momentu nabywca będzie zobowiązany do dokonania kolejnej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy. 

Na podstawie przepisów nowej ustawy deweloperskiej prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i to tylko z ważnych powodów. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo z innej umowy, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do przeniesienia na rzecz nabywcy własności lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego w stanie wolnym od obciążeń i praw roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem tych obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę. 

Natomiast środki wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy na poczet realizacji ostatniego etapu, są wypłacane deweloperowi dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej lub z innej umowy, na podstawie której deweloper zobowiązał się do przeniesienia na rzecz nabywcy własności nieruchomości lokalowej lub domu jednorodzinnego – czyli mamy tutaj uregulowanie wypłat z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w ten sposób, że po zakończeniu każdego etapu bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym rachunku powierniczym. Natomiast w przypadku ostatniego etapu, wypłata środków zgromadzonych na OMRP jest dokonywana dopiero otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy, na podstawie której została przeniesiona na nabywcę własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 

W związku z takim sposobem uregulowania dokonywania wypłat z mieszkaniowego rachunku powierniczego, w nowej ustawie deweloperskiej zwiększono również  uprawnienia kontrolne banków dot. zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. 

Bank dokonuje zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego i w trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli w zakresie dotyczącym danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjne. Co ważne koszty takiej kontroli ponosi deweloper. Kontrola obejmuje sprawdzenie czy deweloper posiada tytuł własności albo prawa użytkowania wieczystego, na której jest prowadzone dane przedsięwzięcie deweloperskie; sprawdzenie czy wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłość. W czasie kontroli bank weryfikuje wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym. Bank może sprawdzić czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, a także może sprawdzić przeznaczenie środków, które będą wypłacone z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zgodne ze sposobem wydatkowania tych środków. Bank w czasie kontroli może również sprawdzić czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, czy deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne z wykonawców lub podwykonawców, czy deweloper dokonał wpłaty składki na fundusz deweloperski, czy deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców – jeżeli nabywcy np. odstąpili od umowy deweloperskiej. Bank ustala także – przez wyznaczoną przez siebie osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane – czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W takim wypadku sprawdzeniu w szczególności podlegają wpisy kierownika budowy w dzienniku budowy, udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu, a jeżeli jest to ostatni etap danego przedsięwzięcia deweloperskiego to również w trakcie tej kontroli sprawdzane jest czy deweloper uzyskał decyzję na użytkowanie albo dokonał zawiadomienia o zakończeniu budowy w przypadku zakończenia robót budowlanych.

W rozdziale czwartym nowa ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązki, które powinien spełnić przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i jeżeli w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego jest wyodrębnione zadanie inwestycyjne, to również dla takiego zadania inwestycyjnego deweloper jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego. 

Przed zawarciem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do doręczenia osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Prospekt informacyjny deweloper będzie zobowiązany dostarczyć  nieodpłatnie na trwałym nośniku. 

Na podstawie nowej ustawy deweloperskiej deweloper ma również obowiązek sporządzić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, który określa co najmniej etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz procentowy szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadaniem oraz termin zakończenia każdego z etapów. 

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Udział procentowy każdego z tych etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wynikających z harmonogramu. Możemy zatem podzielić dane przedsięwzięcie deweloperskie czy też zadanie inwestycyjne na cztery etapy i koszt każdego z tych etapów nie może być wyższy niż 25% całkowitych kosztów przedsięwzięcia – czyli minimalnie harmonogram może określać 4 etapy a maksymalnie 10 etapów i koszt każdego z tych etapów nie może być niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia. 

Co ważne, nowa ustawa deweloperska przewiduje, że deweloper, który rozpoczyna sprzedaż – podaje do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych – ma obowiązek posiadać zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na danej nieruchomości, na której jest prowadzone dane przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycja, na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę.

Do tej pory, zgoda taka była wymagana przy zawieraniu umowy deweloperskiej. Natomiast na podstawie przepisów nowej ustawy deweloperskiej obowiązek dewelopera do posiadania takiej zgody jest już nałożony w chwili rozpoczęcia sprzedaży – czyli już na etapie podania do publicznej wiadomości informacji, że deweloper rozpoczyna oferowanie lokali mieszkalnych lub domów do sprzedania. 

Nowa ustawa deweloperska reguluje również zasady i tryb zawierania umów rezerwacyjnych czy też umów deweloperskich oraz umów zawieranych pomiędzy nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nowa ustawa deweloperska rozszerza również prawa i obowiązki stron związane z odbiorem technicznym lokalu mieszkalnego, a także związane z odstąpieniem przez nabywcę od umowy deweloperskiej lub innej umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę. Nowa ustawa deweloperska określa także zasady działania i zakres odpowiedzialności deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. 

Natomiast żeby nie przedłużać tego odcinka – pewnie gdybym chciała Wam opowiedzieć również o tych wszystkich elementach, to trwałby on kilka godzin – postanowiłam, że o umowie rezerwacyjnej, umowie deweloperskiej, a także o prawach i obowiązkach stron związanych z odbiorem technicznym lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o deweloperskim funduszu gwarancyjnym nagram kolejne odcinki podcastu. 

Masz pytania dotyczące nowej ustawy deweloperskiej? Odezwij się do nas na: office@ipsolegal.pl lub skontaktuj się bezpośrednio z Agnieszką Kolbuch-Wągiel. Jeśli natomiast zainteresowała Cię tematyka nieruchomości posłuchaj innych odcinków podcastu Prawnej (Po)sesji.

Chcesz wiedzieć jak pomagamy klientom? Sprawdź też nasze case studies

[spreaker type=player resource=”episode_id=45327935″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]

Share