nieruchomości0Case study – nieuczciwy sprzedawca

Nabywanie nieruchomości na rynku wtórnym wciąż jest bardzo popularną formą obrotu nieruchomościami. Niestety, nabywanie nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się z tym ryzykiem, że wielu sprzedających tak naprawdę zataja przez nabywcą wady nieruchomości lub okoliczności, które sprawiają, że korzystanie z danej nieruchomości jest bardzo utrudnione (np. hałaśliwi sąsiedzi, uciążliwe sąsiedztwo zakładów produkcyjnych itp.). 

 

W styczniu 2021 roku nasza stała klientka prowadząca działalność w branży medycznej zwróciła się do nas z prośbą o przeprowadzenie procesu sprzedaży jej dotychczasowego lokalu mieszkalnego oraz nabycia nowego lokalu mieszkalnego w innym mieście w Polsce. O ile ze sprzedażą mieszkania naszej klientki nie było żadnych problemów, o tyle doradzając jej w procesie nabycia nowej nieruchomości spotkaliśmy się nie tylko z brakiem profesjonalizmu po stronie agencji nieruchomości pośredniczącej przy zawarciu transakcji, ale również z nieuczciwym sprzedawcą nieruchomości. 

 

Nasze wątpliwości wzbudził sam fakt, że przez kilka dobrych dni agencja nieruchomości pośrednicząca w zakupie nieruchomości nie chciała udostępnić naszej klientce numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tejże nieruchomości. Co więcej, projekt umowy przedwstępnej został przesłany naszej klientce dopiero na kilka godzin przed jej zawarciem. Co z niej wynikało? Przedmiotem umowy przedwstępnej była własność lokalu mieszkalnego, podczas gdy z księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości wynikało, że przedmiotem sprzedaży powinno być spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu. Agencja nieruchomości pośrednicząca przy tej transakcji – jako profesjonalny podmiot na rynku nieruchomości – powinna od razu zauważyć, że przedmiotem umowy przedwstępnej jest spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe), a nie lokal (nieruchomość lokalowa – własność). Oferując i zapewniając naszą klientkę o tym, że stanie się ona właścicielem lokalu mieszkalnego, agencja w rzeczywistości wprowadziła ją w błąd co do tytułu prawnego, który będzie przysługiwał naszej klientce do nabytego lokalu. Co więcej? Agencja i sprzedający stanowczo odmawiali zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dlaczego tak bardzo rekomendowaliśmy naszej klientce zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w sytuacji gdy sprzedający będzie uchylał się od jej zawarcia, nasza klienta mogłaby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Sprzedający również stanowczo sprzeciwił się dodaniu do treści umowy przedwstępnej postanowienia, w którym oświadcza, że lokal nie jest przedmiotem umowy najmu, a osobom trzecim nie przysługuje żaden tytuł prawny do korzystania z lokalu z pominięciem uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Taka postawa sprzedającego wzbudziła nasze ogromne podejrzenia. Co się okazało? Lokal był przedmiotem najmu, a sprzedający dziwnym przypadkiem postanowił przemilczeć tan fakt. Wobec tego stanowczo zażądaliśmy, aby sprzedający przed zawarciem umowy przedwstępnej udostępnił naszej klientce treść aktualnie obowiązującej umowy najmu. Sprzedający tłumaczył, że umowę zgubił i nie pamięta dokładniej jej treści. Dopiero po naszej interwencji i rozmowie z agencją nieruchomości pośredniczącą w tej transakcji, sprzedający odnalazł zgubioną umowę i udostępnił jej treść naszej klientce. Co się okazało? Umowa została zawarta na czas oznaczony (kilka lat) bez możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. 

 

Gdyby nasz klientka – zupełnie nieświadoma stanu prawnego i faktycznego nieruchomości – podpisała umowę przedwstępną, a następnie umowę przenoszącą własność, to okazałoby się, że nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu „wraz z lokatorami” i dopiero wtedy musiałby podjąć dodatkowe kroki w celu rozwiązania umowy najmu. Dzięki naszej interwencji, nasza klientka nie podpisała umowy przedwstępnej i uniknęła ulokowania ok. 0,5 mln złotych w inwestycję, która przysporzyłaby mu masę problemów prawnych. Po tych wszystkich perturbacjach sprzedający przyznał, że postanowił sprzedać swoje prawo do lokalu, ponieważ najemcy odmawiali wcześniejszego rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. 

 

Jeżeli również masz wątpliwości co do wiarygodności sprzedającego nieruchomość, z którym planujesz zawrzeć umowę przenoszącą własność, a postanowienia udostępnionej Ci umowy przedwstępnej budzą Twoje wątpliwości i zastrzeżenia, skontaktuj się z nami! Nasz zespół ds. prawa nieruchomości w ramach usługi SPRAWDŹ i ZAMIESZKAJ dokładnie zweryfikuje stan prawny nieruchomości, umowę przedwstępną, umowę przenoszącą własność, oraz oceni ewentualne ryzyka i wskaże konkretne rozwiązania, które pomogą Ci uchronić się przed błędną decyzją dot. zakupu nieruchomości.

Share

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *