nieruchomości0Case study – nieuczciwy deweloper

Nasi klienci często wychodzą z założenia, że w związku z obowiązywaniem ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), rynek nieruchomości został już oczyszczony z pato-deweloperów. Niestety założenia te okazują się często błędne. Właśnie z takim przykładem pato-dewelopera mieliśmy do czynienia w kwietniu 2020 roku. 

Nasz klient (prezes zarządu dużej firmy z branży medycznej) poprosił nas o pomoc w prywatnej sprawie. Od lat planował budowę rodzinnego domu, jednak z uwagi na wielość obowiązków nigdy nie miał na to czasu. W końcu jednak doszedł do wniosku, że woli poświęcić czas na rozbudowę własnej firmy, niż na mozolny proces budowlany. Podjął zatem decyzję, że kupi gotowy dom od dewelopera. Po długich poszukiwaniach znalazł dewelopera, który realizował inwestycję polegającą na budowie nowoczesnego osiedla domów jednorodzinnych. W ramach inwestycji deweloper oferował potencjalnym klientom domy jednorodzinne wolnostojące oraz domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Niestety okazało się, że wszystkie domy wolnostojące w interesującej naszego klienta inwestycji zostały już sprzedane. Deweloper, widząc determinację naszego klienta, zaproponował mu zakup dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, które „specjalnie” na potrzeby naszego klienta zostaną przerobione na jeden dom wolnostojący. Takie rozwiązanie przypadło do gustu naszemu klientowi i nie wzbudziło u niego żadnych podejrzeń.

 

Jednak po otrzymaniu projektu umowy deweloperskiej, nasz klient zaczął mieć przeczucie, że deweloper może nie mieć uczciwych zamiarów. Jak to zwykle bywa największe wątpliwości wzbudziły postanowienia umowy dot. bardzo wysokich kar umownych zastrzeżonych na korzyść dewelopera. To właśnie wtedy klient podjął decyzję, aby cały proces związany z negocjowaniem i zawarciem umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej własność powierzyć zespołowi naszej kancelarii, który był nadzorowany przez adw. Agnieszkę Kolbuch-Wągiel. Okazało się bowiem, że rażąco wygórowane kary umowne to tylko wierzchołek góry lodowej. W pierwszej kolejności, nasi prawnicy przeanalizowali wiarygodność dewelopera, sposób finansowania inwestycji oraz stan prawny nieruchomości, na której ta inwestycja była realizowana.Następnie zweryfikowaliśmy postanowienia przesłanego przez dewelopera projektu umowy deweloperskiej. 

 

Co tam znaleźliśmy? Nie wdając się w szczegóły okazało się, że pato-deweloper chciał sprzedać naszemu klientowi lokal wraz z wyłącznym prawem do korzystania z działki, a nie własność gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym. Co więcej, deweloper uparcie wmawiał naszemu klientowi oraz innym zainteresowanym zakupem domu w ramach realizowanej inwestycji, że na osiedlu domów jednorodzinnych powstanie wspólnota mieszkaniowa (!).  

 

Gdyby nasz klient podpisał umowę deweloperską, którą przygotował notariusz współpracujący z deweloperem, to prawdopodobnie nigdy nie zostałby ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel tej nieruchomości. Dodatkowo polskie prawo nie przewiduje utworzenia wspólnoty mieszkaniowej na osiedlu domów jednorodzinnych. W efekcie sąd wieczystoksięgowy z pewnością odmówiłby założenia księgi wieczystej dla „lokalu” nabytego przez naszego klienta, dlatego że w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. Dzięki naszej interwencji, nasz klient nie podpisał tej umowy i uniknął ulokowania ok. 1 mln złotych w inwestycję, która przysporzyłaby mu masę problemów prawnych i rozwiała marzenia o własnym domu z ogródkiem.

Jeżeli również masz wątpliwości co do wiarygodności dewelopera, z którym planujesz zawrzeć umowę deweloperską, a postanowienia udostępnionej Ci umowy deweloperskiej budzą Twoje wątpliwości i zastrzeżenia, skontaktuj się z nami! Nasz zespół ds. prawa nieruchomości w ramach usługi SPRAWDŹ i ZAMIESZKAJ dokładnie zweryfikuje dewelopera, planowaną inwestycję, umowę deweloperską oraz umowę przenoszącą własność, oraz oceni ewentualne ryzyka i wskaże konkretne rozwiązania, które pomogą Ci uchronić się przed błędną decyzją dot. zakupu nieruchomości.

 

Share

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *