nieruchomości2Case study – najem komercyjny

W czerwcu 2020 roku zwrócił się do nas pan Adam z prośbą o pomoc prawną w związku z umową dzierżawy nieruchomości komercyjnych. Pan Adam jest prezesem spółki z branży hotelarskiej, którą w 2018 zawarła umowę dzierżawy 3 nieruchomości komercyjnych. 

W 2018 roku spółka zarządzona przez pana Adama przystąpiła do przetargu na dzierżawę 3 nieruchomości komercyjnych – obiektu hotelowego, restauracji i kawiarni z ogródkiem oraz częścią edukacyjno – szkoleniową. Nieruchomości te były położone w bardzo atrakcyjnej turystycznie miejscowości w Polsce i dzięki temu, ich dzierżawa przynosiłaby stałe przychody. Szkopuł polegał jednak na tym, że przed rozpoczęciem prowadzenia działalności tych obiektów komercyjnych, dzierżawca musiał przeprowadzić generalny remont według koncepcji architektonicznej narzuconej przez właściciela tych obiektów. Spółka zarządzana przez pana Adama wygrała przetarg. Po tym jak została podpisana umowa dzierżawy na okres 20 lat,
a nieruchomości zostały dzierżawcy protokolarnie przekazane, panu Adamowi udało się uzyskać bardzo korzystny kredyt na sfinansowanie tej inwestycji – 15 mln złotych. Wydawać by się mogło, że nic nie stało na przeszkodzie w realizacji tej inwestycji i czerpaniu przychodów z dzierżawionych nieruchomości. Kiedy dzierżawca (spółka) wystąpił z wnioskiem
o pozwolenie na budowę – organ architektoniczno-budowalny odmówił jego udzielenia wskazując, że każda z dzierżawionych nieruchomości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie tych nieruchomości w tychże planach wyklucza prowadzenie na nich działalności usługowej i hotelarskiej. W tej sytuacji, aby dostać pozwolenie na budowę/przebudowę, dzierżawca musiałby najpierw złożyć stosowne wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla zobrazowania tragizmu całej sytuacji należy wspomnieć, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest procesem długotrwałym, a od momentu wydania dzierżawy nieruchomości, spółka musiała płacić czynsz dzierżawny w kwocie ok. 1 mln złotych rocznie. Właściciel nieruchomości – wydzierżawiający krótko mówiąc umył ręce i powołał się na to,
że w podpisując umowę dzierżawy dzierżawca potwierdził, że zobowiązany był dokonać
we własnym zakresie analizy ryzyk związanych z prowadzeniem takiej działalności, jak i z zawarciem niniejszej Umowy na określonych w niej warunkach. Na początku pan Adam sam próbował negocjować z Wydzierżawiającym i jego pełnomocnikami, ale wkrótce okazało się, że renegocjowanie umowy zawartej w przetargu nie jest takie proste, a pan Adam w pojedynkę nie jest w stanie samodzielnie stawić czoła aż tak dużemu podmiotowi. Wtedy zwrócił się o pomoc do naszej Kancelarii. 

 

Po przeanalizowaniu całej dokumentacji, znaleźliśmy jednak tzw. punkt zaczepienia, który otworzył nam furtkę do renegocjowania postanowień umowy w zakresie obowiązku zapłaty czynszu. Odwołaliśmy się do tego, że zarówno Dzierżawca, jak i Właściciel nieruchomości nie przewidzieli, że z uwagi na konieczność dokonania zmian w MPZP, Dzierżawca nie będzie mógł natychmiast po wydaniu Nieruchomości uzyskać pozwolenia na budowę, a następnie rozpocząć planowanego remontu i uzgodnionych prac inwestycyjnych. W konsekwencji, Dzierżawca nie może prowadzić w Nieruchomościach działalności, o której mowa w umowie dzierżawy. Powołując się m.in. na ten argument i jeszcze kilka innych argumentów prawnych, wypracowaliśmy razem z pełnomocnikiem wydzierżawiającego porozumienie w ramach którego, nasz klient do czasu uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę będzie płacił czynsz dzierżawny w wysokości symbolicznej złotówki, natomiast pozostała kwota czynszu za ten okres zostanie doliczona proporcjonalnie do czynszu dzierżawnego w ostatnich 5 latach obowiązywania umowy. 

 

Dzięki temu, nasz spółka zarządzona przez pana Adama – nie mogąc prowadzić działalności gospodarczej w dzierżawionych obiektach – nie będzie musiał uiszczać bardzo wysokiego czynszu dzierżawnego. Gdyby pan Adam nie skorzystał z pomocy kancelarii, spółka (dzierżawca) musiałaby zapłacić Wydzierżawiającemu kwotę ok. 4,5 mln złotych tytułem czynszu najmu, pomimo że tak naprawdę nie korzystałaby z tych nieruchomości i nie prowadziłaby w nich żadnej działalności przynoszącej realne przychody. 

 

Jeżeli również masz wątpliwości co do stanu nieruchomości, którą masz zamiar kupić, a sama umowa udostępniona przez sprzedającego budzi Twoje obawy, napisz do nas na: office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio do Agnieszki Kolbuch-Wągiel. Nasz zespół ds. prawa nieruchomości w ramach usługi SPRAWDŹ I ZAINWESTUJ dokładnie sprawdzi stan prawny nieruchomości, umowę dzierżawy/najmu lub umowy przenoszące własność, oraz oceni ewentualne ryzyka. Wskaże także konkretne rozwiązania, które uchronią Twoje zdrowie i majątek.

Share

2 comments

  • Right here is the perfect blog for anyone who really wants to understand this topic. You know so much its almost hard to argue with you (not that I really will need toÖHaHa). You certainly put a new spin on a topic which has been written about for ages. Great stuff, just wonderful!

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *