Najem komercyjny

https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/05/20210518_093627-1280x1707.jpg

W czerwcu 2020 r. zwrócił się do nas pan Adam z prośbą o pomoc w związku z umową dzierżawy nieruchomości komercyjnych. Pan Adam jest prezesem spółki z branży hotelarskiej. Spółka w 2018 r. zawarła umowę dzierżawy 3 nieruchomości komercyjnych. 

W 2018 r. spółka zarządzana przez pana Adama przystąpiła do przetargu na dzierżawę 3 nieruchomości komercyjnych obiektu hotelowego, restauracji i kawiarni z ogródkiem oraz częścią edukacyjno-szkoleniową. Nieruchomości te były położone w bardzo atrakcyjnej turystycznie miejscowości w Polsce, dzięki czemu ich dzierżawa przynosiłaby stałe przychody. Szkopuł polegał jednak na tym, że przed rozpoczęciem prowadzenia działalności tych obiektów komercyjnych, dzierżawca musiał przeprowadzić generalny remont według koncepcji architektonicznej narzuconej przez właściciela tych obiektów. 

Spółka zarządzana przez pana Adama wygrała przetarg. Po tym, jak została podpisana umowa dzierżawy na okres 20 lat, a nieruchomości zostały dzierżawcy protokolarnie przekazane, panu Adamowi udało się uzyskać bardzo korzystny kredyt na finansowanie tej inwestycji – 15 mln złotych. 

Wydawać by się mogło, że nic nie stało na przeszkodzie w realizacji inwestycji i czerpaniu przychodów z dzierżawionych nieruchomości. Kiedy jednak dzierżawca (spółka) wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę – organ architektoniczno-budowlany odmówił jego udzielenia. Wskazał, że każda z dzierżawionych nieruchomości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie tych nieruchomości w tychże planach wyklucza prowadzenie na nich działalności usługowej i hotelarskiej. W tej sytuacji, aby dostać pozwolenie na budowę/przebudowę, dzierżawca musiałby najpierw złożyć stosowne wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla zobrazowania tragizmu całej sytuacji należy wspomnieć, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest procesem długotrwałym. Tymczasem od momentu wydania dzierżawy nieruchomości spółka musiała płacić czynsz dzierżawny w kwocie ok. 1 mln złotych rocznie. 

Właściciel nieruchomości – wydzierżawiający – krótko mówiąc, umył ręce. Powołał się na to, że podpisując umowę dzierżawy, dzierżawca potwierdził, że zobowiązany był dokonać
we własnym zakresie analizy ryzyk związanych z prowadzeniem takiej działalności, jak i z zawarciem umowy na określonych w niej warunkach. Na początku pan Adam sam próbował negocjować z wydzierżawiającym i jego pełnomocnikami. Wkrótce jednak okazało się, że renegocjowanie umowy zawartej w przetargu nie jest takie proste. Pan Adam w pojedynkę nie był w stanie stawić czoła aż tak dużemu podmiotowi. Wtedy zwrócił się o pomoc do naszej kancelarii. 

Po przeanalizowaniu całej sprawy znaleźliśmy punkt zaczepienia. Otworzył nam on furtkę do renegocjowania postanowień umowy w zakresie obowiązku zapłaty czynszu. Odwołaliśmy się do tego, że zarówno nasz klient, jak i właściciel nieruchomości, nie przewidzieli, że z uwagi na konieczność dokonania zmian w MPZP, nasz klient nie będzie mógł natychmiast po wydaniu nieruchomości uzyskać pozwolenia na budowę, a następnie rozpocząć planowanego remontu i uzgodnionych prac inwestycyjnych. W konsekwencji nasz klient nie może prowadzić w nieruchomościach działalności, o której mowa w umowie dzierżawy. Powołując się m.in. na ten fakt, jak również kilka innych argumentów prawnych, wypracowaliśmy razem z pełnomocnikiem wydzierżawiającego porozumienie. W ramach tego porozumienia nasz klient do czasu uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę będzie płacił czynsz dzierżawny w wysokości symbolicznej złotówki. Pozostała kwota czynszu za ten okres zostanie natomiast doliczona proporcjonalnie do czynszu dzierżawnego w ostatnich 5 latach obowiązywania umowy. 

Dzięki takiemu rozwiązaniu spółka zarządzana przez pana Adama, nie mogąc prowadzić działalności gospodarczej w dzierżawionych obiektach, nie będzie musiała uiszczać bardzo wysokiego czynszu dzierżawnego. Gdyby pan Adam nie skorzystał z pomocy naszej kancelarii, spółka (dzierżawca) musiałaby zapłacić kwotę ok. 4,5 mln złotych tytułem czynszu najmu pomimo że tak naprawdę nie korzystałaby z tych nieruchomości i nie prowadziłaby w nich żadnej działalności przynoszącej realne przychody. 

Jeżeli również masz wątpliwości co do stanu nieruchomości, którą masz zamiar kupić, a sama umowa udostępniona przez sprzedającego budzi Twoje obawy, napisz do nas na: office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio do Agnieszki Kolbuch-Wągiel. Nasz zespół ds. prawa nieruchomości w ramach usługi SPRAWDŹ I ZAINWESTUJ dokładnie sprawdzi stan prawny nieruchomości, umowę dzierżawy/najmu lub umowy przenoszące własność, oraz oceni ewentualne ryzyka. Wskaże także konkretne rozwiązania, które uchronią Twoje zdrowie i majątek.

Share