Case Studies

Sprawdź z jakimi problemami borykają się nasi klienci i jakie rozwiązania zastosowali dzięki współpracy z naszą kancelarią.
bt_bb_section_bottom_section_coverage_image
pexels-allan-mas-5383809
pexels-burst-544966
pexels-life-of-pix-8092

Czas pandemii, przejście w tryb pracy zdalnej i brak możliwości wakacyjnych wyjazdów – to wszystko sprawiło, że Polacy chętniej przeznaczali swoje oszczędności na remont nieruchomości. Tak było również w przypadku pani Agaty, która zwróciła się do kancelarii z prośbą o pomoc w odzyskaniu pieniędzy. 

W maju 2020 r. pani Agata zakupiła dom jednorodzinny na rynku wtórnym. Dom był przeznaczony do generalnego remontu. Po przeniesieniu własności nieruchomości pani Agata rozpoczęła poszukiwania sprawdzonej ekipy budowlanej, która sprawnie i szybko przeprowadziłaby zaplanowany generalny remont domu. Okazało się jednak, że pomimo pandemii COVID-19, firmy z branży budowlanej wcale nie narzekają na brak pracy. Polecane ekipy remontowe miały bardzo odległe terminy realizacji zleceń. Te, które były dostępne „od ręki”, bardzo wysoko wyceniły swoje usługi. Pani Agata za radą przyjaciółki postanowiła więc skorzystać z popularnego serwisu ogłoszeniowego dla usługodawców, w którym zamieściła informację o poszukiwaniu ekipy budowlanej. Bardzo szybko zgłosił się do niej pan Andrzej. 

Pan Andrzej zapewnił panią Agatę, że prace budowalne może rozpocząć już następnego dnia. Zaproponował również wysokość wynagrodzenia, która mieściła się w budżecie pani Agaty, przeznaczonym na realizację generalnego remontu. Pan Agata, nie pytając o wiele, podpisała umowę, którą przyniósł ze sobą pan Andrzej. Jak nam później powiedziała, skoro to pan Andrzej zaproponował podpisanie umowy, to nie miała już żadnych wątpliwości co do uczciwości i fachowości po jego stronie. Pani Agata przekazała panu Andrzejowi klucze do domu i projekt wykonawczy. Tytułem zaliczki przelała panu Andrzejowi 25 tys. zł. Po kilku dniach pani Agata postanowiła skontrolować postępy prac. 

Co się okazało? Ekipa pana Andrzeja od czasu przekazania kluczy ani razu nie pojawiła się na terenie nieruchomości. Pan Andrzej tłumaczył, że było to spowodowane obowiązkową kwarantanną pracowników. Przekonywał, że już w następnym tygodniu na pewno rozpoczną prace remontowe. W kolejnych dniach pracownicy pana Andrzeja w dalszym ciągu nie rozpoczęli prac remontowych. Pan Andrzej wciąż wymyślał nowe powody, dla których nie może przystąpić do przeprowadzenia remontu. Po dwóch miesiącach pani Agata straciła cierpliwość i zwróciła się do naszej kancelarii z pytaniem dot. możliwości rozwiązania umowy i zwrotu wpłaconej zaliczki. 

Przeanalizowaliśmy zawartą przez panią Agatę umowę. Co w niej znaleźliśmy? Nic, co mogłoby pomóc naszej klientce. Okazało się, że poza kilkoma nieistotnymi postanowieniami, w umowie nie został wskazany zakres prac. Nie wskazano również terminu ich rozpoczęcia, zakończenia, ani kary umownej naliczanej na wypadek opóźnienia się przez pana Andrzeja w wykonaniu pracy. W tej sytuacji poprosiliśmy panią Agatę o przesłanie wszelkiej korespondencji między stronami, w tym w szczególności wymienianych e-maili i sms-ów. 

Po wnikliwej analizie korespondencji znaleźliśmy wiadomość e-mail, w której pan Andrzej zapewniał panią Agatę, że prace remontowe wykona najpóźniej do dnia 31 lipca 2020 roku. Na tej podstawie wezwaliśmy pana Andrzeja do wykonania prac w dodatkowym terminie. Pan Andrzej nie przystąpił jednak do wykonania prac w dodatkowo wyznaczonym terminie. Wobec tego, w imieniu pani Agaty złożyliśmy oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwaliśmy go do zwrotu zaliczki oraz naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki w przeprowadzeniu remontu. Pan Andrzej zwrócił zaliczkę w pełnej wysokości, stwierdził jednak, że nie ponosi odpowiedzialności za powstałą szkodę. Pani Agata odzyskała kwotę 25 tys. wpłaconą tytułem zaliczki. 

Gdyby pani Agata skorzystał z pomocy kancelarii już przy podpisywaniu umowy z panem Andrzejem, to z pewnością dodalibyśmy do tej umowy zapisy dot. terminu rozpoczęcia prac remontowanych, terminu ich zakończenia, a przede wszystkim wprowadzilibyśmy postanowienia o karach umownych zastrzeżonych na rzecz pani Agaty na wypadek opóźnienia w realizacji prac remontowych. Tak skonstruowana umowa z pewnością podziałaby mobilizująco na pana Andrzeja. Nawet jeżeli pan Andrzej nie przystąpiłby do wykonania prac remontowych lub opóźniłby się z ich wykonaniem, to dochodzenie zapłaty kar umownych jest o wiele łatwiejszym procesem niż powództwo o odszkodowanie. 

Jeżeli również masz wątpliwości co do poprawności i kompletności umowy o roboty budowlane lub prace remontowe, napisz do nas na: office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio do Agnieszki Kolbuch-Wągiel. Nasz zespół ds. prawa nieruchomości w ramach usługi SPRAWDŹ I ZAMIESZKAJ dokładnie sprawdzi umowę o roboty budowlane/wykonanie prac remontowych, osobę kontrahenta oraz oceni ewentualne ryzyka. Wskaże także konkretne rozwiązania, które uchronią Twój majątek.

 

Share
https://www.prawnaposesja.pl/wp-content/uploads/2021/05/20210518_093627-1080x720.jpg

W czerwcu 2020 r. zwrócił się do nas pan Adam z prośbą o pomoc w związku z umową dzierżawy nieruchomości komercyjnych. Pan Adam jest prezesem spółki z branży hotelarskiej. Spółka w 2018 r. zawarła umowę dzierżawy 3 nieruchomości komercyjnych. 

W 2018 r. spółka zarządzana przez pana Adama przystąpiła do przetargu na dzierżawę 3 nieruchomości komercyjnych obiektu hotelowego, restauracji i kawiarni z ogródkiem oraz częścią edukacyjno-szkoleniową. Nieruchomości te były położone w bardzo atrakcyjnej turystycznie miejscowości w Polsce, dzięki czemu ich dzierżawa przynosiłaby stałe przychody. Szkopuł polegał jednak na tym, że przed rozpoczęciem prowadzenia działalności tych obiektów komercyjnych, dzierżawca musiał przeprowadzić generalny remont według koncepcji architektonicznej narzuconej przez właściciela tych obiektów. 

Spółka zarządzana przez pana Adama wygrała przetarg. Po tym, jak została podpisana umowa dzierżawy na okres 20 lat, a nieruchomości zostały dzierżawcy protokolarnie przekazane, panu Adamowi udało się uzyskać bardzo korzystny kredyt na finansowanie tej inwestycji – 15 mln złotych. 

Wydawać by się mogło, że nic nie stało na przeszkodzie w realizacji inwestycji i czerpaniu przychodów z dzierżawionych nieruchomości. Kiedy jednak dzierżawca (spółka) wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę – organ architektoniczno-budowlany odmówił jego udzielenia. Wskazał, że każda z dzierżawionych nieruchomości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie tych nieruchomości w tychże planach wyklucza prowadzenie na nich działalności usługowej i hotelarskiej. W tej sytuacji, aby dostać pozwolenie na budowę/przebudowę, dzierżawca musiałby najpierw złożyć stosowne wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla zobrazowania tragizmu całej sytuacji należy wspomnieć, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest procesem długotrwałym. Tymczasem od momentu wydania dzierżawy nieruchomości spółka musiała płacić czynsz dzierżawny w kwocie ok. 1 mln złotych rocznie. 

Właściciel nieruchomości – wydzierżawiający – krótko mówiąc, umył ręce. Powołał się na to, że podpisując umowę dzierżawy, dzierżawca potwierdził, że zobowiązany był dokonać
we własnym zakresie analizy ryzyk związanych z prowadzeniem takiej działalności, jak i z zawarciem umowy na określonych w niej warunkach. Na początku pan Adam sam próbował negocjować z wydzierżawiającym i jego pełnomocnikami. Wkrótce jednak okazało się, że renegocjowanie umowy zawartej w przetargu nie jest takie proste. Pan Adam w pojedynkę nie był w stanie stawić czoła aż tak dużemu podmiotowi. Wtedy zwrócił się o pomoc do naszej kancelarii. 

Po przeanalizowaniu całej sprawy znaleźliśmy punkt zaczepienia. Otworzył nam on furtkę do renegocjowania postanowień umowy w zakresie obowiązku zapłaty czynszu. Odwołaliśmy się do tego, że zarówno nasz klient, jak i właściciel nieruchomości, nie przewidzieli, że z uwagi na konieczność dokonania zmian w MPZP, nasz klient nie będzie mógł natychmiast po wydaniu nieruchomości uzyskać pozwolenia na budowę, a następnie rozpocząć planowanego remontu i uzgodnionych prac inwestycyjnych. W konsekwencji nasz klient nie może prowadzić w nieruchomościach działalności, o której mowa w umowie dzierżawy. Powołując się m.in. na ten fakt, jak również kilka innych argumentów prawnych, wypracowaliśmy razem z pełnomocnikiem wydzierżawiającego porozumienie. W ramach tego porozumienia nasz klient do czasu uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę będzie płacił czynsz dzierżawny w wysokości symbolicznej złotówki. Pozostała kwota czynszu za ten okres zostanie natomiast doliczona proporcjonalnie do czynszu dzierżawnego w ostatnich 5 latach obowiązywania umowy. 

Dzięki takiemu rozwiązaniu spółka zarządzana przez pana Adama, nie mogąc prowadzić działalności gospodarczej w dzierżawionych obiektach, nie będzie musiała uiszczać bardzo wysokiego czynszu dzierżawnego. Gdyby pan Adam nie skorzystał z pomocy naszej kancelarii, spółka (dzierżawca) musiałaby zapłacić kwotę ok. 4,5 mln złotych tytułem czynszu najmu pomimo że tak naprawdę nie korzystałaby z tych nieruchomości i nie prowadziłaby w nich żadnej działalności przynoszącej realne przychody. 

Jeżeli również masz wątpliwości co do stanu nieruchomości, którą masz zamiar kupić, a sama umowa udostępniona przez sprzedającego budzi Twoje obawy, napisz do nas na: office@ipsolegal.pl lub bezpośrednio do Agnieszki Kolbuch-Wągiel. Nasz zespół ds. prawa nieruchomości w ramach usługi SPRAWDŹ I ZAINWESTUJ dokładnie sprawdzi stan prawny nieruchomości, umowę dzierżawy/najmu lub umowy przenoszące własność, oraz oceni ewentualne ryzyka. Wskaże także konkretne rozwiązania, które uchronią Twoje zdrowie i majątek.

Share
pexels-rfstudio-3825540
pexels-karolina-grabowska-4219524
pexels-karolina-grabowska-4219527

Ktoś kiedyś powiedział, że wojna nie polega na tym, aby oczekiwać, iż wróg się nie zjawi, ale na tym, aby go odpowiednio przyjąć (tak,tak to chyba był Sun Zi). Przekonał się o tym nasz klient, uznany architekt.  

Do naszej kancelarii zwrócił się po pomoc prawną architekt, wspólnik w spółce zajmującej się m.in. sprzedażą gotowych projektów domów jednorodzinnych. Przed laty wraz ze swoim przyjacielem postanowił założyć spółkę z o.o.. Każdy z nich posiadał równą liczbę udziałów (po 50%). W ramach współpracy, wspólnie opracowali kilkadziesiąt projektów domów jednorodzinnych. Wyłącznym właścicielem projektów przygotowanych projektów architektonicznych była spółka i zgodnie z umową spółki tylko ona mogła nimi rozporządzać, tj. sprzedawać je zainteresowanym klientom. 

Od samego początku istnienia spółka osiągała wysokie przychody, a współpraca między wspólnikami układała się na tyle dobrze, że bardzo szybko zatrudniono nowych pracowników. Po pewnym czasie nasz klient zmniejszył swoje zaangażowanie w prowadzenie spraw spółki i zajął się innymi projektami. W pewnym momencie nasz klient zorientował się, że przychody spółki drastycznie spadły, a zainteresowanie zakupem gotowych projektów domów jednorodzinnych znacząco zmalało. To wzbudziło “zainteresowanie” naszego klienta. Wspólnik naszego klienta i jednocześnie prezes spółki próbował tłumaczyć, że projekty przestały cieszyć się zainteresowaniem klientów. 

Zarekomendowaliśmy naszemu klientowi, aby korzystając ze swoich uprawnień, wystąpił do drugiego wspólnika o przedstawienie wszystkich dokumentów dot. kondycji spółki. Po dokładnym przeanalizowaniu dokumentów spółki, dokumentów księgowych oraz zbadaniu działalności prowadzonej przez wspólnika naszego klienta okazało się, że nierzetelny wspólnik sprzedawał projekty należące do spółki w ramach indywidualnie prowadzonej działalności gospodarczej. Dzięki sprawnemu działaniu zebraliśmy obszerny materiał dowodowy dokumentujący fakt, że wspólnik wykradał projekty należące do spółki i sprzedawał je jako własne.  Takie działania nielojalnego wspólnika wobec spółki sprawiło, że przez 3 lata działalności jej przychody spadły średnio o ok. 1 mln złotych rocznie (ze wstępnych szacunków wynika, że spółka poniosła straty w łącznej wysokości ok. 3 mln złotych). .

Dzięki zgromadzonemu przez naszą kancelarię materiałowi dowodowemu zainicjowaliśmy postępowanie karne przeciwko nieuczciwemu dłużnikowi oraz postępowanie cywilne mające na celu uzyskanie od niego odpowiednie odszkodowanie na rzecz naszego klienta za działanie na szkodę spółki. 

Jeśli jesteś w podobnej sytuacji i masz w związku z tym pytania nasi prawnicy chętnie udzielą niezbędnych rad. Odezwij się do nas na: office@ipsolegal.pl

Share
pexels-daria-shevtsova-930004
pexels-skylar-kang-6207555
pexels-daria-shevtsova-892618

Dowiedz się jak nasza kancelaria uchroniła klienta przed nieuczciwym sprzedawcą mieszkania.

Share
pexels-pixabay-7931
pexels-photoscom-93400
pexels-lex-photography-1109541

Dowiedz się jak nasza kancelaria uchroniła klienta przed nieuczciwym deweloperem.

Share